Wednesday, June 25, 2008

房地产投资信托(REIT)的特征与实践意义

在房地产投资信托最发达的美国,REIT的经营和管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上的受托人或者董事组成,其中大多数受托人必须是“独立”的,也就是说,该受托人与REIT的投资顾问及其附属机构没有任何直接或间接利益关系。受托人和董事会的主要职责是负责制定REIT的业务发展计划并指导其实施。

从本质上讲,REIT产品是一种资产运营型的共同基金,我国有些媒体的报道将其称为房地产投资基金,严格说来并不妥当,因为这个称呼在美国通常是指另外一种形式的房地产基金,这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发,而是主要投资于房产类证券、房地产信托投资基金和房地产开发企业等来实现间接的房地产投资。而REIT主要通过直接运营房地产物业,获得资产运营收益作为基金回报。

房地产投资信托的比较优势及特征  REIT的资金来源主要有个方面:一是发行信托受益凭证或者股票,由机构投资者(如人寿保险公司或其他养老基金组织等)和个人投资者认购。美国法规对这一部分的融资比例有着严格的限制,以控制其财务风险。

房地产投资信托和传统的房地产投资方式相比,具有明显的比较优势,主要分列如下:  

①REIT是一种房地产的证券化产品,通常采用股票或者受益凭证的形式,使房地产这种不动产流动起来,具有很强的流动性。在国外可以上市交易,甚至投资者在持有股份一年之后可以要求投资信托公司回购其股份。

②REIT将所募集的资金委托专业人士集中化管理,进行多元化投资组合,选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资,根据投资组合的原理,可有效降低投资风险,获得相对理想的投资回报率,从而避免厂直接投资于单一化房地产资产带来的高风险。

③传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金,同时可能担负着较大的债务风险,因而普通的中小投资者对之只能望而却步,难以介入。REIT的出现改变了这种状况,它将房地产资产拆细证券化,为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道,使得房地产投资变得大众化。中小投资者在担负有限责任的同时,有机会间接获得原本可望而不可及的大规模房地产投资的高收益。

④作为一种金融工具,REIT由于其本身的特点而成为一个很好的资金融通渠道,目前国外通行的REIT运行机制如股份公司制、有限责任制、自由进入和退出机制、专业化管理、投资组合、税收优惠和规范有效的监管制度等保证了REIT可以集中大量的社会资金(包括普通中小投资者的闲散资金),从而产生规模经济效应,获得较高投资回报,降低投资者的投资风险,因而是一种较好的金融投资工具。

作为一种信托产品,REIT同样具有信托的四大特征即所有权和受益权分离、信托财产独立性、有限责任和信托管理连续性等,这里要讲的是除此以外REIT还具有的自身的几个特征:  

①REIT的经营期限可以分为定期和不定期,作为公众公司,REIT有义务定期向外界公布各期的财务报表,因而其财务运作受到公众监督,具有较高的透明度。

②法律对REIT的结构、资产运用和收入来源有严格的规制要求,如美国相关法规规定,REIT必须有股东人数和持股份额方面的限制,防止股份过于集中;每年收益的90%以上要分配给股东;所募资金的大部分必须投向房地产方面的业务,75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成;同时至少要有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。

③在发达国家,REIT不属于应税财产,而且免除了公司税项,获得了优惠的税收待遇,避免了双重纳税。抵押型REIT的风险主要有利率风险、筹资风险和信用风险。

REIT在利率相对较低的时候发放抵押贷款,一旦利率上升的时候,就会损失投资收益,这就是通常所说的利率风险。

抵押型房地产投资信托往往会通过短期证券类金融工具筹资,这就有可能形成筹资困难的潜在风险,特别是一些投资于资金周转较慢的房地产业的REIT,可能会出现资金周转困难的局面。信用风险的大小视REIT投资类型的不同而不同,发放机构房屋抵押贷款支撑证券或者个人住房建造抵押贷款支撑证券的信用风险非常小,而混合型房屋抵押贷款和商业建筑贷款的信用风险就要高的多。

权益型REIT的风险主要来自于所拥有或者参股的房地产资产运营风险,根据美国房地产市场的一份统计报告,投资于零售业物业的比例越大,该REIT的系统风险也就越大,而投资于工业用房产的风险要小的多,两者之间B系数的差额最大可以达到50%。

对于投资者来说,应该了解像其他投资一样,REIT基金在法律上并没有收益保底的规定,也就是说尽管房地产投资信托的收益相对比较稳定,但是同样也存在着“亏本”的可能性。但是作为投资者代表的信托受托人可以在设计资金信托计划时,事先与该项目原所有人约定,对原先预测的信托收益进行“担保”或者“投保”,一旦收益低于预计发生违约时,将由保险公司或担保公司先行赔偿,从而保证信托收益的稳定性,较好地化解这一风险。

REIT最早产生于美国20世纪60年代初,美国税法将其定义为,经营管理或者投资房地产的公司、信托或者协会。经过近10多年的发展,在70年代一度达到顶峰。但在此后,由于经济危机和房地产业的萧条,特别是进入80年代以后,美国一大批银行都由于房地产业的呆坏账而破产,REIT开始衰落。

直到1986年,美国国会通过《税收改革法案》(Tax Reform Act of 1986),才彻底扭转了这种局面。这个法案从两个方面对REIT进行了改革,允许了REIT不仅可以拥有房地产,还可以直接进行运营和管理,可以直接为其拥有房地产项目的客户提供服务;同时制定了BEIT的税收优惠政策。

这次法案的修订使得REIT的避税优势得以发挥,活力重新凸现,REIT股版块开始逐渐旺盛,到90年代末,已经吸引了近10%的商业房产进入REIT板块,而且以几何级的速度迅速增长。最近的十几年里,REIT更是得到了空前的发展,市值增加了近15倍。

目前,美国大约有500多个REIT,其中有200家左右是已经上市的公募基金,剩余的是私募基金。公募REIT的市值总额已经从92年底的160亿美元骤增到2001年的1550亿美元。REIT的发展正在逐渐使美国的房地产业从一个主要由私有资本支撑的行业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业。

当REIT在马来西亚发展到一定阶段的时候,根据经营战略的不同,部分REIT可以转向收益和风险都相对较高的权益型信托,直接进行资产运营并获得经营收入,以更好地吸引不同类型的投资者。目前当务之急还在于要尽快的推动相关法规制度的出台,寻求税收上的减免和优惠,发挥REIT本身的优势;同时敦促公募信托的合法化,使REIT得以上市,进一步推动我国房地产投资信托的发展。

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