新加坡的房产信托（REIT）的公司资料

根據星期五(12.06.09)閉市時的股價來計算。

Starhill Gbl 升禧环球信托（P4OU）
周息率：10.1%，本比益：--，闭市价：新币0.71，净资产 : 新币1.43。
08年10月，杨忠礼机构以$285m收购26%公司股及50%佳盛信托管理控股，因而获得公司控股权。公司将改称为升喜全球产托。08年8月，通过3家外国银行的银团协议，为总值$220m的贷款再融资。20/09/05上市，每股$0.98。1Q09营业额提高。毛收入增加由于新加坡的新租约和续约的租金均提高，及仁和春天棕北产业带来的收入增加。

CapitaComm 嘉康信托（C61U）
周息率：11.1%，本比益：3.8，闭市价：新币0.91，净资产 : 新币2.94。
业务:办公楼(57.2%)，多用途发展(38%)，停车场(4.8%)。1Q09盈利提高，因营业额上升，后者由于租金收入增加及收购乔治街1号和混合型大厦Wilkie Edge。办公楼租金将在09年下降，因此公司将专注于维持高租用率。

CapitaMall 嘉茂商产信托(C38U)
周息率：10.0%，本比益：4.3，闭市价：新币1.43，净资产 : 新币2.44。
以新加坡为基地的房地产投资信托，投资于购物中心。09年2月，宣布以10配9发行附加股来集资$1.23b，后者将被用来偿还于09年到期的$956.2m贷款及其他计划中的资产提升举措。将专注于资本和组合管理，以便维持自然增长及执行资产翻新。产业有：淡滨尼广场、第8站、IMM、三巴旺购物中心、福南数码生活广场及狮城大厦等。1Q09营业额飙升11.1%，因收购了新产业。

SuntecReit 新达信托(T82U)
周息率：12.9%，本比益：--，闭市价：新币0.975，净资产 : 新币2.001。
房地产投资信托。产业包括：新达办公大厦，新达城广场、柏丽广场和赞美。1Q09盈利上升，因收入增加和财务成本减低。办公楼和零售空间的租金均调高。公司预期零售空间的前景保持平稳，但办公楼租金则将面对日益增加的挑战。截至31/03/09，公司的办公楼组合取得97.4%租用率。

SaizenREIT 最善房产信托(DZ8U)
周息率：40.5%，本比益：--，闭市价：新币0.135，净资产 : 新币0.85。
一个投资日本住宅产业的房地产投资信托。由于经济局势日益恶化，公司并没有派发股息，以保留流动资金和现金资源。日本的短期经济前景不明朗。09年4月，公司表示，有必要发行附加股来避免再融资风险。将使用发行附加股所获收益、手头上的现金和过渡性短期贷款来偿还6个商业抵押担保证券贷款(于2009/10年满期)中的5个。

Cambridge 剑桥工业信托(J91U)
周息率：16.7%，本比益：8.6，闭市价：新币0.36，净资产 : 新币0.73。
为投资于主要用于工业用途的房地产资产而设的房产投资信托。25/07/06上市，每股$0.68。08年7月，公司将成为符合回教教法的房地产投资信托，以受惠于日益增大的中东资本市场。1Q09营业额提高4.2%，因收购新产业、仓存公司C&P Asia Warehousing的翻新工程在1H08完工及21个产业的租金上调(08年7月起)。

CDL HTrust 城市酒店信托(J85)
周息率：13.9%，本比益：--，闭市价：新币0.765，净资产 : 新币1.39。
09年4月，取得总值$350m的新银行融通，以便在09年7月为$273m的债务再融资。在至31/12/08的年度，负债比率为偏低的18.2%，稳健的营运现金流量为$102.8m。截至31/12/08，共拥有2,806间酒店客房。公司在新加坡的酒店于08年度取得可观的每客房平均收入增长。把派息率减至2H08须纳税收入的90%。公司是钉住的一组，包含CDL酒店服务产业信托(H-REIT)和CDL商业信托(HBT)。1Q09营业额和盈利均下跌。每客房平均收入由1Q08的$208降至1Q09的$150，主要因观光、会展和商务旅游均放缓。预期旅游业在09年面对挑战，但公司的收入将受到$41m最低租金收入的保障。

MapletreeLog 丰树物流信托(M44U)
周息率：12.3%，本比益：7.1，闭市价：新币0.59，净资产 : 新币0.90。
投资于物流产业。截至09年3月，投资组合包含81个产业，均保持99%的租用率。1Q09营业额和盈利均取得增长，主要因在去年收购了9个产业。将聚焦于把回报率最大化。20%的租约将于09年满期，大部份相关产业位于新加坡和香港。

LippoMapleT 力宝-丰树印尼零售信托(D5IU)
周息率：15.8%，本比益：--，闭市价：新币0.355，净资产 : 新币0.727。
在印尼投资零售产业的房地产投资信托。公司是一个成立已久的房地产投资信托，它在印尼拥有和投资于可带来收入的零售房地产。初步组合包含7个零售商场及位于其他零售商场的7个零售店面。保荐人PT.Lippo Karawaci Tbk是印尼最大的上市产业公司。后者给予公司印尼零售产业的优先购买权。19/11/07上市，每股$0.80。1Q09录得$18.7m营业额。但营业额季比下跌，主要因前庭空间的租金下降，由于公司从包租租赁转向直接租给不定期的散户租户。09年的前景因零售空间需求将会下滑而充满挑战。将与租户紧密合作，以推动人潮和销售来维持高租用率。

MacCooklReit 麦卡特库克工业房地产(BU5U)
周息率：25.9%，本比益：--，闭市价：新币0.345，净资产 : 新币1.09。
专注于新加坡和亚洲的工业地产投资信托。09年4月，穆迪投资服务(MIS)把公司评级下调至B2。另外，公司为其20个新加坡产业征求独立重估。截至31/03/09的产业总值跌至$500.9m。09年1月，MIS把公司评级下调至B1。19/04/07上市，每股$1.20。9M09营业额飙升76.8%至$37m，因收购9个新产业。未来12个月将充满挑战，但租金将受自然增长和焦点资产管理策略所支持。

AscottREIT 雅诗阁公寓信托(A68U)
周息率：12.8%，本比益：--，闭市价：新币0.69，净资产 : 新币1.51。
服务公寓房地产投资信托。随着在2Q08完成以28.5m澳元收购服务公寓SSGT，公司共拥有37个产业。31/03/06上市，每股$0.68。1Q09盈利几乎翻倍，因获外汇收益及金融衍生品的合理值改变。因新加坡及中国服务公寓的需求下降而录得较少收入。全球金融动荡将导致世界经济放缓，但料公司依旧有利可图。

K-REIT K信托亚洲(K71U)
周息率：13%，本比益：23.8，闭市价：新币1.00，净资产 : 新币2.22。
资于一组优质房地产及房地产相关的资产。截至31/03/09，公司组合取得95.8%的确定租用率。1Q09盈利在收入增加下提高。营业额提高因新租约和续约的租金均提高。尽管环境充满挑战，但公司的组合享有租金上调空间及租户的行业多元化。展望未来，公司将专注于保留租户，并提高营运效率。

First REIT 先锋医疗产业信托(AW9U)
周息率：12.2%，本比益：7.4，闭市价：新币0.625，净资产 : 新币0.93。
新加坡房地产投资信托，投资于可产生收益的亚洲医疗保健产业。公司的债务与产业估值比保持在相当低的15.6%，让它有再作出收购的空间。将继续有选择地作出收购，以确保投资组合包含的都是高质素的保健业资产。1Q09收入和盈利均保持不变。公司预期不会受经济局势影响，因其结构受长期租约所支撑。公司对保健需求可保持平稳及取得令人满意的表现感乐观。

新加坡房地产投资信托基金

新加坡自2002年推出第一只房地产投资信托基金（REITs）以来，REITs作为一种重要的金融创新工具、便捷的融资渠道及新兴的投资品种，已逐步得到政府、房地产企业和广大投资者的广泛认同与支持。本文拟在了解新加坡REITs市场的基础上，对其发展迅速的成因进行一些探讨，并着重分析新加坡REITs成功运作的策略与经验，为中国将来发展REITs在经营管理方面提供一些参考。

一、新加坡房地产投资信托基金（S-REITs）的发展
（一）S-REITs发展过程

1998年7月，为了给广大投资者增加市场投资品种和促进房地产市场的发展，新加坡证券交易所审核委员会提出设立上市财产信托（listed property trusts），即新加坡房地产投资信托基金（S-REITs）。新加坡金融管理局（MAS）采纳了该建议，并于1999年5月颁布了《财产信托指引》，并在2000年11月进行了更新。2002年7月,新加坡推出了第一只REITs，自此，S-REITs踏上了迅速发展的旅程。

（二）S-REITs市场现状

截至到2005年9月份，新加坡股票交易市场共有6只REITs，分别是嘉茂信托（CapitaMall Trust，CMT）、腾飞信托（Ascendas REITs, A-REITs)、置富信托（Fortune REITs，F-REITs）、嘉康信托（CapitaCommercial Trust，CCT)，新达信托（Suntec REITs）和2005年7月28日上市的枫树信托（Mapletree Logistic Trust）。其中，CMT是亚洲最大的房地产上市公司之一嘉德置地在新加坡证券交易所推出了第一只REITs，CMT主要由购物商场和专业的IT零售中心等物业组成。2003年8月，中国香港特区的长江实业在新加坡公开发行置富REITs，该REITs是亚洲第一只进行跨国投资的REITs，所募集的资金全部被用来购买香港的5家购物商场。而2005年7月份上市的枫树信托的投资地域放大到亚太包括中国大陆在内的所有地区。

表1为截止至2005年9月3日收盘时，新加坡所有REITs的基本信息。从表1可知，新加坡的REITs运作都相当的成功，6只S-REITs的股价均有不同程度的大幅增长，嘉茂和腾飞更是超过150％。S-REIT的总市值已达100亿新币，三年来年均增长140％。

二、推动S-REITs迅速发展的原因
S-REITs能够迅速发展，主要是因为市场参与主体各方都发挥了其积极的作用，在政府、房地产企业及广大投资者多方共同努力的作用下，S-REITs才得以茁壮成长。

（一）政府提供政策支持
在任何国家和地区，REITs的健康发展，都离不开政府的政策支持。为了成为亚洲REITs中心，新加坡金融管理局积极征集很多提案，不断完善市场规则，提高市场效率，因此为S-REITs 创造了许多有利的成长环境。近三年来，在发展REITs市场的过程中，新加坡政府对规则、税务处理等方面都做了相关的调整，包括REITs的税收透明制度规定，不在REITs的层面征税，即派发股息给REITs单位持有人的时候不征收所得税，避免了像普通股票的重复征税；允许公积金投资REITs；个人投资者，不论是国内还是国外，其持有REITs获取的分红是不用纳税的；还有2005年出台的规定，外国公司在新加坡投资REITs只用缴纳18%的所得税、REITs买卖房地产免征3％的印花税,等等。

（二）房地产企业积极主导
许多房地产企业，尤其是长期持有经营大量成熟物业的企业，需要花费巨额的资金去保有房地产物业资产，而房地产资产本身的流动性很差，这给企业带来沉重的资金压力。REITs产品的诞生给这些企业打开了融资大门，真正实现了不动产资产的流通，为企业谋求更大发展提供坚实的资金支持。他们积极主动地把所持有的优质物业打包成一个资产包，或直接变成REITs上市，或把物业资产卖给REITs，两种方式都让他们实现了其变现或者融资的目的。因此，对这些持有现有物业的企业来说，他们非常的欢迎和支持REITs，并积极主动地促进REITs的发展。

（三）投资者热情参与
投资者对于REITs的投资热情用火爆来形容一点不为过。每只S-REITs的上市，都会掀起超额认购的活跃场面，如2004年李嘉诚发起的新达信托超额成交10.6倍，2005年7月份刚上市的枫树信托更是超额认购43.9倍。

投资者对REITs的热情追捧，主要是受REITs投资具有的优势所吸引的。首先，现在全球的固定存款利率都是比较低的，相对而言，REITs的投资回报率就高了很多。2004年十年期的新加坡政府债券回报率仅为2.58％，而REITs的股息回报率均超过了4％的水平（见表1）；

第二，REITs背后有大型优质的能够产生稳定现金流的成熟物业作为支撑，其投资风险相对较小；

第三，REITs市值还有相当的增长空间，其上市的价格和资产的价格都会有所增长。REITs本身的优势吸引了大量的投资者的参与，投资者的热情参与，又为REITs的进一步发展提供了市场需求，两者相互作用，相互促进。

三、S-REITs成功运作管理策略
新加坡的REITs 市场起步不久，但在短短的时间内已取得不俗的成绩，并已积累了日益成熟的运作管理经验。通过对比研究，S-REITs主要通过积极的收购扩张、有效的资产管理和谨慎的资本与风险管理三大策略来保证REITs基金的稳定收益及资产增值。

（一）积极的收购扩张策略
收购扩张策略是指通过积极的寻求和收购符合REITs的投资战略及其资产要求的有增值潜力的优质物业，扩大其REITs的总资产规模，以提高总收入来源。这种收购扩张的目的在于通过收益增长、未来潜在的收入和资本增值来提高REITs股份持有者的回报，并且促进REITs资产的多样化与分散化，以及提高REITs资产的质量。

在评估潜在的收购机会时，REITs基金管理者通常会考察以下收购评估的标准:1.新的收购对分配的影响——经营者想要收购的物业的收入回报一般须超出估测的投资组合平均资本成本，因此预计要做到维持或提高每单位的投资组合分配，以及提供与前期收购投资组合一致的未来长期的发展前景。2.租约期限优化配置－－对于拟收购的物业，REITs管理者会根据该物业的租约期限是否有利于REITs所有资产的租约到期的多样化，即尽量避免所有物业的租期集中到期，以防无法同时找到足够的租户。另外，在确定收购价格时，必须考虑所收购物业的任何租约期满至再出租之间空置时的成本。同时，已有租约的时间长短与其租金的高低也会影响未来物业的收益，假如租赁期限较短，租约上约定的租金价格若低于市场价格时则有提高租金的机会，会增加租金收入；而若合同租金价格高于市场水平则存在租约到期后租金收入的减少。3.租户质量考察——包括考察租户信用质量和租户结构质量两个方面。租户信用质量考察是指REITs管理者须核实租户的信用情况，必要时应向相关部门或机构进行咨询（特别是工业资产等单独租赁情况）；租户结构质量的考察包括租户的品牌形象、租户行业类别的配比、租赁面积的组合等。租户良好的品牌形象会提升物业的市场口碑，带来无形的价值；租户行业类别的搭配必须从产业发展角度考虑，避免由于某些行业的衰败而产生该行业租户出现的违约或无法缴租的风险；4.增值机会分析——REITs必须对拟收购的物业进行其增值机会分析与评估，主要从能否通过提高出租率、有效资产管理等方式使物业增值。

采取此策略的S-REITs 主要包括嘉茂信托和腾飞信托。以腾飞为例，A-REITs上市时只有8处物业，在短短的两年多时间内，大肆收购了35个物业资产。从2002年10月上市至今， A-REITs的资产总额已翻了三倍，从2002年的9亿新元到现在的28亿多新元。A-REITs的股价也随着增长，从上市时的每股0.88新元攀升到2005年9月3日的每股2.29新元的历史高点，增幅达160%，有效的展现了积极收购扩张策略的可行性与效果。

(二)有效的资产管理策略
有效的资产管理策略目的在于通过采取专业有效的资产管理措施来提高物业资产组合的投资回报率，这些措施包括:1.改善物业资产质量——通过对物业的翻新和改良可以提高资产的质量和吸引力，从而提高租金水平，增加资产的收益回报。资产的改善除了翻新，还包括空间布局的重新组合，以增加可出租的净面积，在保证物业档次的前提下最大化利用可使用面积;2.最小化成本支出——REITs管理者必须在不降低服务水平的前提下，尽可能地压缩运营支出成本，包括清洁、保安、电力及维护等方面。同时，REITs管理者还可以通过扩大资产的规模以达到规模经济效应及摊薄固定成本的目的;3.有效的租户管理——包括吸引新的租户，及时了解和跟踪现有租户是否有扩租需要，以及所有租户的综合管理。REITs管理者可以通过对积极的市场营销推广物业，提升物业的知名度，吸引新的租赁机会，以及在现有租期终止前与租户协商争取续租等方式来提高出租率。对于零售物业，REITs管理者甚至可以考虑调整租户结构和布局以实现商场更具有符合市场的整体性和系统性要求。必要时可以更换一些经营不佳的或影响商场整体商业定位的租户，吸引更适合商场市场定位的优质租户。

嘉茂信托是应用有效资产管理策略获得巨大成功的典范，从而实现其市值的大幅提高。通常CMT 在买下了新的商场时，会给其商场进行一定程度的翻新，或重新装修，提升商场的吸引力，增加人流量，从而提高租户的收入，让租户有能力承担更高的租金。同时，通过商场空间的重新组合与布局提高可零售面积，从而提高总租金收入。如CMT把Tampines Mall三楼的公共走廊的一部分在商场的翻新工程中，转换成可零售空间。这零售空间现在成为了一个美容美发的主题区。空间结构的调整为商场的月租金收入提升了59%。另外，对商场的重新进行目标市场定位，合理调整租户结构类型也有助于提高商场的吸引力。如CMT把Funan IT Mall 改称为Funan Digital Life Mall来凸现商场新的市场定位，并进行租户的重新整合，包括把以前经营较差的租户换掉，从而使该商场的人流量提升了165%。

（三）谨慎的资本与风险管理策略
资本和风险管理策略主要包括两个方面，一是允许S-REITs有一个合理的负债比例，以满足为保证分散化组合投资及未来收购的融资需求；二是为最优化REITs股份持有者的风险溢价，可采用合适的利率和货币对冲策略。具体的措施包括:1.通过谨慎的杠杆作用，保持一份稳健的资产负债表;2.资产规模扩大的同时，必须确保各种金融机构、资本市场等多元化融资渠道的畅通;3.尽量减低债务资金成本;4.通过包括积极运用利率掉期合约等适当的对冲策略，规避潜在的利率风险。 对于新加坡境外的地区进行房地产资产的收购与管理，S-REITs需要承受除了境外市场的宏观经济波动的风险外，还要规避货币风险。通常S-REITs会采取以下的货币风险管理策略：1.借入外币负债，境外投资收入采取外币计价，对冲因汇率波动带来的汇率风险；2.采用交叉货币掉期机制对境外的资产或负债进行管理，同时降低境外投资的汇率和利率风险。


(作者单位：同济大学经济与管理学院 新加坡国立大学房地产经济系)

开始留意新加坡的ＲＥＩＴ

昨天才留意到，原来新加坡多个ＲＥＩＴ所派发的收入分配是我国的双倍，其中置富產業信託(Fortune REIT）的ＤＹ更达到20巴仙，而STARHILL GBL也达到15巴仙左右，看来也时候才投资转到新加坡ＲＥＩＴ的时候了。

楊忠禮機構120億尋優資收購

(吉隆坡19日訊)在亞洲和歐洲持有水供、產業與電力業務的楊忠禮機構(YTL，4677，主板建築股)表示，該集團擁有120億令吉(3億美元)「銀彈」，以尋求收購機會，因為全球的資產價值處下跌趨勢。

該集團董事經理丹斯裡楊肅斌今天接受《彭博電視》報導時說：「我們擁有足夠能力進行收購活動。全球資產估值往下跌，是我引頸長盼的時刻。」

總部位於吉隆坡的楊忠禮機構，已通過收購活動將其洋灰、電力和水供業務擴展至中國、印尼、澳洲和英國。包括，英國水供公司─衛塞水供。

楊肅斌表示，現今楊忠禮機構可獲得比手握現金多出6至7倍的貸款，以進行大型收購行動。

與此同時，他稱，該集團將維持「穩定的股息派發」；但是，他也指出，如果股息成長減低，楊忠禮機構的投資者不應感到意外，因集團要進行收購活動。

他補充說，該集團正評估產業、電力和水供領域。不過，他並沒有透露任何已確定的目標。

楊忠禮機構尋求在新加坡的投資機會，因為當地的租金處下跌趨勢；同時，它也在英國和澳洲尋求收購機會，因為這兩個國家的匯率走軟。

在過去6個月，令吉兌英鎊和澳元，分別升值17%和32%。

楊肅斌說：「如果你在今天買入英國資產，你將不會出錯。因為每當匯率暴跌時，你就處在一個優勢的位置。」

在澳洲南部， 楊忠禮機構持有發電廠─ElectraNet公司的33.5%股權，後者擁有200年的發電廠執照。

他進一步透露，該集團正在尋找收購電力與交通基建資產。急需現金的賣家已經與楊忠禮機構接洽。

今年10月，楊忠禮機構宣佈以2億8500萬新元收購Macquarie Prime產業信託投資基金的控制權，後者在新加坡持有兩座購物廣場。

他說：「我們擁有不少持續帶來收入的資產，而且它們都是以合理的價格購入。未來兩年，將會看到更多的資產為集團帶來貢獻。我對買入資產非常有興趣，然後長久地持有它們。」

截至今年6月30日，楊忠禮機構08財政年盈利按年成長10%，至7億6980萬令吉，主要是由公共實業和洋灰業務做出貢獻。此外，該集團的營業額按年成長9%，至65億5000萬令吉。



曼联小子的话：
希望杨总能够将部份被收购的房产纳入STAREIT里，为股东们寻求更高的被动收入，协助我们达到财务自主。

介于产业与股票之间 产业投资信托股

当你驾车经过吉隆坡市区，仰望高楼大厦时，你心里是否曾经这么想：假如我拥有一座这样的大厦，收取租金，长期有稳定的收入，那是多么理想的事。

市中心的办公大楼，每座动辄以亿令吉计，有能力购买的人，毕竟少之又少。

但这不等于你与这些大楼无缘。通过购买产业投资信托股票，你其实也有机会拥有这类大楼的一部分——尽管只是微不足道的一部分。

在马来西亚股票交易所挂牌的上市公司中，就有一类叫产业投资信托股(REITS)。

由于这类股票上市的历史最短，又只有区区的13家，投机气氛不如别类股票那么热络。所以一般投资者都不大注意。

实际上，假如你留意的话，你一定会发现，这类股票的周息率(D/Y，就是股息回酬巴仙率)，比大部分股票都高。

REITS就是REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS的缩写，中文为产业投资信托股。

历史悠久收入稳定

这类股票在外围股市有相当长的历史，也是寻求稳定收入的投资者的宠儿。

这类公司的营业模式其实很简单：它收集了投资大众的资金，以收购大宗的商业性产业，如办公大厦、购物中心、工厂、酒店等等，交由一家产业管理公司去管理，管理公司负责收租及维修建筑物，从租金中扣除管理费后，将结存的租金净额分发给投资者。


政府规定：产业投资信托公司必须将90%以上的租金，分发给信托股股东。

为了鼓励更多产业信托公司成立，当局规定，信托股的股息只需缴税10%。

产业投资信托股的概念其实很简单，收集大量的资金，以收购大宗产业供出租，把收到的租金分发给信托单位持有人。

这其实跟单位信托大同小异，只不过单位信托投资于股票，而产业信托投资于产业而已。

产业投资信托为有意投资产业的人士提供了另一条投资管道，不但更容易做到，手续也更简单。

让我们比较买屋子和买产业投资信托股的优劣点：

大马产业信托(AMFIRST)昨天公布本财务年上半年的业绩，半年每单位净利为4.268仙。

该信托宣布把盈利全部发给股东，每股派息4.268仙。

假如该信托下半年保持上半年的表现，则全年每单位净赚8.536仙，该信托曾许下诺言，在未来三年中，将全部盈利派给股东，则每单位股息为8.546仙(已扣税)。

以该信托目前80仙的股价计算，周息率为10.67%，比定期存款的利息高两倍。

假设你有计划买屋子作为投资，又假设你的投资额为50万令吉，假如你以50万令吉在八打灵购买一间双层排屋出租，每月可收到租金1千500令吉。

假如你以每股80仙，买进大马产业信托股票，50万令吉可买到RM500,000÷RM0.80=625,000股，以每股8.536仙的股息计算，你一年可以收到RM53,350的股息，平均每个月的股息收入为RM4,445令吉，比排屋租金高两倍。

不单是大马产业信托，其他产业信托股，以目前的股价买进，大部分都可以取得10%以上的周息率，其中亚天产业信托(ATRIUM)，以目前65仙左右的股价计算，周息率高达13%。

目前大部份产业信托的市价，均比其每股净有形资产价值低20至30多巴仙不等。

产业信托的股息回酬比产业租金高，而风险则比股票低，可说是介于产业与股票之间的投资产品。

假如你手头有多余的资金，一方面担心股票的风险太高，另一方面又嫌定存和买屋收租回酬太低，一个折衷的办法，是购买产业投资信托股票。

回酬高于定存利息

但在买进之前，最好对全部13家产业信托股，进行研究，比较各家所拥有的产业、租户是谁、租金回酬率、负责数额，以及每单位预期可得之股息。

作个比较之后，再从中选择你最有信心的股项，买进作为长期投资，可以赚到比定存利息高两倍的回酬。

出自 - 冷眼分享集

比高股息股更具抗跌特质 产托股脱颖而出？

分析员认为，产业投资信托（REITs）比高股息股更具抗跌性的特质，将在劣势中脱颖而出；在来临预算案中减低外国人预扣税及个人所得税的举措，也有助提高该领域的竞争力。

拉昔胡申证券行在报告中说，国家银行维持利息不变，对产业投资信托领域带来正面效应，因为产托业者能以同样的借贷成本进行收购活动；相比传统的固定收入工具，它也维持了吸引力及竞争力。

利好措施增加跨国投资

同时，分析员预料政府或在2009预算案中，减低外国人预扣税及个人所得税的利好消息一旦落实，将加强产托领域的吸引力，让该领域更接近邻国新加坡的水平。

“利好措施将增加跨国的投资往来，改善市场流通性，及加强产业投资信托的吸引力。”

此外，在股市一片喊跌浪潮中，产业投资信托比高股息股拥有更好的抗跌特质，将有助吸引投资者目光，成为劣势中的耀眼之星。

分析员说：“根据计算，高股息股的平均贝它值（beta）为0.8倍，但产业投资信托只有0.5倍，这显示前者较无法幸免于波动的股市。”

同时，高股息股的平均周息率为8.3％，产业投资信托则高达9％，若政府减低预扣税，后者的周息率将提高，利差进一步扩大，促使产业投资信托比高股息股更具抗跌性。

虽然短期内，影响产业投资信托股价表现的因素，包括了低流通量、政治不稳定及本地基金的持有比重较大，但该行分析员相信，该股项的高回酬及抗跌性都将吸引投资者。同时，由于资本增值需要时间，因此减低预扣税将更有效的增加投资者的回酬。



曼联小子的话：

大家都别忘了将产托股也加入本身的投资组合内。

利用房产信托玩房产

房地产投资信托(REITs)实际上是一种与股票，债券基金类似的集体投资计划，主要是将可带来相对稳定收入的房地产项目包装成基金单位信托的形式，提供给投资者购买，它最大的魅力在于低门槛高派息率，能让投资者获得相对稳定的收益。

2007年3月30日，号称“香港首个酒店房地产投资信托基金”的富豪产业信托在香港主板挂牌。早些上市的5只房地产投资信托基金喜少忧多的表现无法让投资者提起兴趣，认购远没有同期发行的味干拉面、中信1616踊跃。不过，对内地的投资者来说，房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)却是个新玩意儿。

从富豪产业信托看REITs

我们先从富豪产业信托认识一下香港的REITs吧。

富豪产业信托的资产为5间香港酒店物业，即富豪香港酒店、富豪机场酒店、富豪九龙酒店、富豪东方酒店及丽豪酒店，共3348间客房，预期今年房间数目增至3542间。富豪产业信托的收入便是出租这些酒店的租金。据独立物业估值师估值报告，这5间酒店物业估值在149亿至159亿港元，2006年入住率为81.2％，平均房租为786.9港元，每房间平均收入639港元。按照租约，2007年基本租金收入6.3亿港元，到2010年增加到7.8亿港元，另外还会有浮动租金。预计2010年以后，每年最差也能获得4亿港元的租金收入。对一般的投资者来说，是不可能有雄厚的资金实力，也不可能有机会获得这样的酒店物业。现在将这些酒店资产变成REITs后，普通投资者就可以像认购新股一样认购，或在二级市场买入，像酒店业主那样享受这些酒店的租金收益，当然也可以在交易所自由卖出。但根据契约，投资者人不能要求赎回或购回所持信托基金单位。 　　 　　投资者将获得怎样的回报呢?本次富豪产业信托全球发售基金单位约8.69亿份，其中国际配售7.82亿份，香港公开发售占8693万份，每份发行价2.68港元，集资23.3亿港元。每一个投资者都将与其他投资者分享收益。富豪产业信托将在每个财务年度把100％的可供分配收入分配给基金持有人。公司招股书预测，从上市日至2007年底，可供分配收入将不少于4.2亿港元。每单位将派0.1527港元，2007年年度收益率为7.51％。按照招股书预计，2011年以后年度最坏的可能是只有4亿港元的租金收入，按发行价2.68港元计算，年收益率能在5％以上。除了向基金持有人提供稳定的分配，富豪产业信托的主要目标还有“在基金单位资产增值方面达到长远的资本增值”，实现手段包括对外收购、改善内部运营、适当融资等，投资者也将享受到资产增值的好处。

收益较稳定流动性更高

从富豪产业信托可以看出，房地产投资信托(REITs)实际上是一种与股票、债券基金类似的集体投资计划，都是投资者的资金集中起来进行投资的产品，但与股票、债券基金不同的是，REITs主要是将可带来相对稳定收入的房地产项目，如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅等，包装成基金单位信托的形式提供给投资者购买。该信托基金由专业投资机构负责投资，并由独立的受托人监察运作，投资收益扣除必要开销后的绝大部分将分配给投资者。

REITs非常明显的特征是，投资策略清晰透明，长期投资于房地产或相关、金融资产，定期向投资者刊发详细的报告书，汇报基金表现；监管严厉，必须适时进行信息披露，包括管理策略、投资组合持有的资产、租务合约、租金回报率及财务安排等都在监管和披露范围之内，并委任独立的受托人监察基金运作；收益相对稳定，法律规定必须定期派发股息，将可分配收入的大部分以股息方式支付给股东，一般都在90％以上，而且美英等国还规定，REITs所分派股息不会在基金层面被征税，只会在个人层面被征税，避免了双重征税，使投资者可以得到较高的回报。 　

与直接投资地产股相比，REITs清晰的投资策略、严格的监管制度、高比例的股息分配、稳健的财务杠杆(借贷比率只可占资产总值的45％)、分散的投资组合，更能吸引一般投资者和退休基金等追求稳定收益的投资者。其与直接投资房地产相比更高的流动性，也吸引着机构投资者。 　　从上个世纪60年代美国出现第一只REITs发展至今，REITs已经成为海外市场一个很成熟的产品。房地产商越来越看重REITs灵活方便融资的特点，投资者也越来越喜欢这个获得相对稳定收益的投资工具，使得REITs近几年在全球资本市场得到了蓬勃的发展。 　　

高派息率吸引投资者

对投资者来说，收益当然是最重要的。REITs最大的魅力就是高派息率。有统计显示，在过去10年里，REITs平均年度股息率达6.96％，远高于十年期美国政府债券(5.86％)、标准普尔指数公用股(4.45％)和标准普尔500指数(1.79％)。

除了股息，由于REITs在交易所上市，所以价格也会与股票一样，有起有落，投资者可能会享受到股价上涨的好处。自1999年以来，摩根士丹利房地产投资信托指数的表现，一直跑赢标准普尔500指数，升幅高达108.5％。 　　

不过，REITs最主要的还是定期收取股息的投资产品，股价升幅在其次，这与投资地产股时，更重视股价升幅有所不同。 　　 　　

REITs投资回报虽然不错，但并不是包赚不赔的投资工具。从前期在香港上市的5只产品来看(见表2)，除了领汇基金上市以来较发行价上涨80.58％以外渌?只很长时间都处于发行价以下，阳光基金等上市首日甚至“破发”，使认购者遭受损失。 　　

为了提高REITs的收益率，利率掉期、承租押金、交付管理费等财务技巧常常被使用。比如，鸿富基金将17.7亿港元的定期贷款进行了5年期的利率掉期，第一年的贷款利息只有0.3％，然后每年递增，到2009年达到2.58％。这样做的最大好处是前两年的融资成本低，可分派的利润较高，直接带来较高的投资回报，以吸引投资者，但未来的几年如果收益没有很大的提高，那么回报必将下降。对此市场已做出回应——鸿富基金目前股价大大低于发行价。 　　

为了吸引投资者，发行人还使出承诺不断注入物业资产、放弃一部分年息、下调集资规模拉高回报率等手段。富豪产业就将去年准备募集的59亿港元削减至不到30亿港元，使收益率显著提升。所以，投资者在做出投资决定之前不但要了解影响房地产市场趋势的因素，如宏观政策、经济增长预期等，还要仔细阅读基金发行文件及定期报告。

我国房产信托（REIT）的公司资料

根據星期五(11.04.08)閉市時的股價來計算。

AHP：周息率：7%，本比益：4.72
於21.03.89上市。是馬來西亞第一家上市的REIT。最大的資產是Plaza VADS和Plaza AHP(市值RM1億7百萬)。從2002年開始每年都交出5%-7%的股息。(股價1年內最高：0.995、1年內最低：RM0.78，最新股價：RM0.88)

AHP2：周息率：5%，本比益：21.40
AHP2的前身是Mayban Property Trust，2002年被Permodalan Nasional Bhd收購。AHP2在KL和怡保擁有市值RM6千5百萬的資產。AHP2手上握有豐沛的現金，可供其繼續收購其他高回酬的房地產。(股價1年內最高：RM0.70、1年內最低：RM0.45，最新股價：RM0.52)

ALAQAR：周息率：7%，本比益：13.15
於27.06.06上市。ALAQAR擁有6棟總值RM4億8千萬的醫院。最近在瞄準購買另外5棟總值RM1億7千萬的醫院。Puteri Specialist Sdn Bhd佔了他11.69%的股份、Damansara Specialist Hospital Sdn. Bhd佔了9.71%、Lembaga Tabung Haji佔了8.88%的股份。(股價1年內最高：RM1.05、1年內最低：RM0.93，最新股價：RM0.98)

AmFirst：周息率：2%，本比息：45.13
於21.12.06上市。擁有4棟價值RM4億9千萬的建築物(Menara AmBank、Bangunan AmBank Group、AmBank Group Leadership Center和Menara Merais)。截止31.03.07，這4棟建築物的租用率分別是97%、83%、99%和91%。每方呎租金分別是RM4.67、RM3.04、RM3.19和RM4.20。2007年6月買下了價值RM8千5百萬，16層樓高的Kelana Brem Towers(PJ)。AmFirst目前總資產約RM5億7千萬左右。(股價1年內最高：RM1.02、1年內最低：RM0.83，最新股價：RM0.88)

ArReit：周息率：6%，本比益：16.70
於10.10.06開始上市。在吉打州擁有2棟酒店，在Selangor擁有一棟工廠和Segi學院，以及4棟辦公大樓。資產價值約RM3億4千萬左右。另外在瞄準收購價值RM3億的房地產。(股價1年內最高：RM1.01、1年內最低：RM0.855，最新股價：RM0.95)

Atrium：周息率：7%，本比益：14.30
於28.11.06上市。擁有價值RM1億5千萬的資產(Atrium Shah Alam 1 & 2、Ahtrium Puchong和Atrium Rawang)。Atrium目前所組出去的租金已經達頂峰，沒有任何提升租金的空間了。除非Atrium繼續併購其他的房地產，否則它的業務不會有什麼突發性的增長。(股價1年內最高：RM1.13、1年內最低：RM0.905，最新股價：RM0.935)

AxReit：周息率：8%，本比益：5.19
於03.08.05上市。在沙亞南和八打靈擁有許多資產：Axis Business Park、Menara Axis、Crystal Plaza、Infinite Centre、Axis Plaza、Kom.Kemajuan、Axis Log Centre 1、Kayangan Depo、Wisma Bintang、SKB Ind.Site還有雙溪北大年的Giant超級市場。這幾棟建築物的總市值約RM3億8千萬左右。目前正在洽談收購另外6棟價值RM1億6千5百萬的建築物，也因此擴大向銀行的貸款，這值得投資者留意。(股價1年內最高：RM2.30、1年內最低：RM1.65，最新股價：RM1.73)

BsdReit：周息率：8%，本比益：12.24
於08.02.07年上市。是Boustead Holdings Bhd的子公司之一(包括BsdReit在內，連Affin Bank、Boustead Plantations、Boustead Petroleum、BHIC等，都是Boustead Holdings Bhd的。而Boustead Holdings Bhd的大股東是Lembaga Tabung Angakatan Tentera，財力雄厚)。和一般的只是管理與出租商業辦公室為主的REIT不一樣的地方是，BsdReit主要是出租和管理棕油園和棕油提煉場。BsdReit和Boustead Holdings Bhd簽署了3年的土地租用條款，每年獲取RM4千1百萬的租金。3年後，租金將視棕油現成價格和棕油期貨價格來做出調整。隨著CPO的價格起飛，BsdReit未來的前景也十分看俏。(股價1年內最高：RM1.60、1年內最低：RM1.18，最新股價：RM1.40)

Hektar：周息率：7%，本比益：5.96
於05.10.06上市。Subang Parade和Mahkota Parade(馬六甲)都是它的資產，兩棟的市值約RM5億2千萬左右。(股價1年內最高：RM1.80、1年內最低：RM1.02，最新股價：RM1.50)

QCapita：周息率：5%，本比益：17.98
於08.01.07上市，IPO價格RM0.84(散戶)，RM0.92(銀行/企業/合作社/組織/基金)。HSBC Banking Corp Ltd是QCapita最大的單一股東，持股30%(11.01.07)。總資產約RM6億7千萬左右。QCapita目前擁有以下幾棟大樓：Quill Building 1,2,3和4。每方呎價值(不是租金)RM575、RM592、RM514和RM582。後來在03.09.07分別花了RM1億2千5百萬和RM9千萬收購了Wisma Techinip和Plaza Mont'Kiara。QCapita的股價曾經在2007年5月14日飆升到歷史新高RM2.00，後來就是一直滑落到RM1.18，在REIT股裡頭算是起落比較不穩定，而且比較大起大落的股。QCapita在06年12月財政年結算的淨賺是RM118萬。(股價1年內最高：RM2.00、1年內最低：RM1.11，最新股價：RM1.19)

StarReit：周息率：8%，本比益：12.59
於18.11.05上市。屬於楊忠禮機構的子公司之一。StarReit是REIT這個組別裡頭的龍頭老大，總資產市值約RM13億7千萬左右。擁有Bukit Bintang黃金三角洲的許多地段。這包括Starhill Gallery、Lot 10、JW Marriott Hotel等都屬於StarReit。其中Starhill和Lot 10的每方呎價值(不是租金)已經分別上漲到每方呎RM1634和RM1881(你兩個腳板合起來站住的空間大小就是這個價錢)。截至30.06.07，Starhill和Lot 10的租用率分別達98.6%和97.1%。光是2006年和2007年，StarReit的淨賺就已經分別達RM3千6百萬和RM7千3千萬。StarReit的股價平穩抗跌，而且交易量也是REIT這一群組裡頭之冠，是許多REIT投資者最喜歡的產業信託股之一。(股價1年內最高：RM1.14、1年內最低：RM0.835，最新股價：RM0.865)

TwReit：周息率：7%，本比益：3.32
於17.02.06年成立，背後的大老闆是Hong Leong Assurance Bhd。TwReit擁有Damansara Heights上的HP Towers和Bukit Bintang區的Menara HLA。這兩棟建築物的租用率分別是91%和95%，每方呎的市值分別為RM429和RM605。2007年3月27日，TwReit動用RM7千5百萬來購買Menara ING建築物78.33%的樓層單位和該大樓停車場100%的擁有權。TwReit的信託管理人是GLM REIT Management Sdn Bhd(Guoco Land Bhd的子公司，而GuocoLand屬於Hong Leong Group)。TwReit在2006年12月財政年的淨利為RM5千1百萬。(股價1年內最高：RM1.69、1年內最低：RM1.35，最新股價：RM1.60)

UoaReit：周息率：7%，本比益：3.20
於2005年末上市，IPO價格RM1.15。背後老闆是UOA Holding Group，一家在澳洲ASX交易板上市的公司。UoaREIT擁有UOA 1、UOA 2、UOS Damansara和UOA Bangsar。這四棟建築物的每方呎市值分別是：RM418、RM432、RM400和RM495。租用率分別是：93%、95%、96%和100%。這四棟建築物的總市值為RM3億5千萬左右。截至2006年12月為止，UoAREIT的淨利為RM2千萬，比2005年的淨利暴增了1倍。這主要來自租金漲價12.5%和RM6千8百萬的房地產增值。UoaReit有意將淨利的95%充當股息發給投資者，這大大提高了投資UoaReit的投資者的投資會酬率。(股價1年內最高：RM1.50、1年內最低：RM1.08，最新股價：RM1.30)

房地产投资信托(REIT)的特征与实践意义

在房地产投资信托最发达的美国，REIT的经营和管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上的受托人或者董事组成，其中大多数受托人必须是“独立”的，也就是说，该受托人与REIT的投资顾问及其附属机构没有任何直接或间接利益关系。受托人和董事会的主要职责是负责制定REIT的业务发展计划并指导其实施。

从本质上讲，REIT产品是一种资产运营型的共同基金，我国有些媒体的报道将其称为房地产投资基金，严格说来并不妥当，因为这个称呼在美国通常是指另外一种形式的房地产基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发，而是主要投资于房产类证券、房地产信托投资基金和房地产开发企业等来实现间接的房地产投资。而REIT主要通过直接运营房地产物业，获得资产运营收益作为基金回报。

房地产投资信托的比较优势及特征　　REIT的资金来源主要有个方面：一是发行信托受益凭证或者股票，由机构投资者（如人寿保险公司或其他养老基金组织等）和个人投资者认购。美国法规对这一部分的融资比例有着严格的限制，以控制其财务风险。

房地产投资信托和传统的房地产投资方式相比，具有明显的比较优势，主要分列如下：　　

①REIT是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或者受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来，具有很强的流动性。在国外可以上市交易，甚至投资者在持有股份一年之后可以要求投资信托公司回购其股份。

②REIT将所募集的资金委托专业人士集中化管理，进行多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合的原理，可有效降低投资风险，获得相对理想的投资回报率，从而避免厂直接投资于单一化房地产资产带来的高风险。

③传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金，同时可能担负着较大的债务风险，因而普通的中小投资者对之只能望而却步，难以介入。REIT的出现改变了这种状况，它将房地产资产拆细证券化，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道，使得房地产投资变得大众化。中小投资者在担负有限责任的同时，有机会间接获得原本可望而不可及的大规模房地产投资的高收益。

④作为一种金融工具，REIT由于其本身的特点而成为一个很好的资金融通渠道，目前国外通行的REIT运行机制如股份公司制、有限责任制、自由进入和退出机制、专业化管理、投资组合、税收优惠和规范有效的监管制度等保证了REIT可以集中大量的社会资金（包括普通中小投资者的闲散资金），从而产生规模经济效应，获得较高投资回报，降低投资者的投资风险，因而是一种较好的金融投资工具。

作为一种信托产品，REIT同样具有信托的四大特征即所有权和受益权分离、信托财产独立性、有限责任和信托管理连续性等，这里要讲的是除此以外REIT还具有的自身的几个特征：　　

①REIT的经营期限可以分为定期和不定期，作为公众公司，REIT有义务定期向外界公布各期的财务报表，因而其财务运作受到公众监督，具有较高的透明度。

②法律对REIT的结构、资产运用和收入来源有严格的规制要求，如美国相关法规规定，REIT必须有股东人数和持股份额方面的限制，防止股份过于集中；每年收益的90%以上要分配给股东；所募资金的大部分必须投向房地产方面的业务，75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少要有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。

③在发达国家，REIT不属于应税财产，而且免除了公司税项，获得了优惠的税收待遇，避免了双重纳税。抵押型REIT的风险主要有利率风险、筹资风险和信用风险。

REIT在利率相对较低的时候发放抵押贷款，一旦利率上升的时候，就会损失投资收益，这就是通常所说的利率风险。

抵押型房地产投资信托往往会通过短期证券类金融工具筹资，这就有可能形成筹资困难的潜在风险，特别是一些投资于资金周转较慢的房地产业的REIT，可能会出现资金周转困难的局面。信用风险的大小视REIT投资类型的不同而不同，发放机构房屋抵押贷款支撑证券或者个人住房建造抵押贷款支撑证券的信用风险非常小，而混合型房屋抵押贷款和商业建筑贷款的信用风险就要高的多。

权益型REIT的风险主要来自于所拥有或者参股的房地产资产运营风险，根据美国房地产市场的一份统计报告，投资于零售业物业的比例越大，该REIT的系统风险也就越大，而投资于工业用房产的风险要小的多，两者之间B系数的差额最大可以达到50%。

对于投资者来说，应该了解像其他投资一样，REIT基金在法律上并没有收益保底的规定，也就是说尽管房地产投资信托的收益相对比较稳定，但是同样也存在着“亏本”的可能性。但是作为投资者代表的信托受托人可以在设计资金信托计划时，事先与该项目原所有人约定，对原先预测的信托收益进行“担保”或者“投保”，一旦收益低于预计发生违约时，将由保险公司或担保公司先行赔偿，从而保证信托收益的稳定性，较好地化解这一风险。

REIT最早产生于美国20世纪60年代初，美国税法将其定义为，经营管理或者投资房地产的公司、信托或者协会。经过近10多年的发展，在70年代一度达到顶峰。但在此后，由于经济危机和房地产业的萧条，特别是进入80年代以后，美国一大批银行都由于房地产业的呆坏账而破产，REIT开始衰落。

直到1986年，美国国会通过《税收改革法案》(Tax Reform Act of 1986)，才彻底扭转了这种局面。这个法案从两个方面对REIT进行了改革，允许了REIT不仅可以拥有房地产，还可以直接进行运营和管理，可以直接为其拥有房地产项目的客户提供服务；同时制定了BEIT的税收优惠政策。

这次法案的修订使得REIT的避税优势得以发挥，活力重新凸现，REIT股版块开始逐渐旺盛，到90年代末，已经吸引了近10%的商业房产进入REIT板块，而且以几何级的速度迅速增长。最近的十几年里，REIT更是得到了空前的发展，市值增加了近15倍。

目前，美国大约有500多个REIT，其中有200家左右是已经上市的公募基金，剩余的是私募基金。公募REIT的市值总额已经从92年底的160亿美元骤增到2001年的1550亿美元。REIT的发展正在逐渐使美国的房地产业从一个主要由私有资本支撑的行业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业。

当REIT在马来西亚发展到一定阶段的时候，根据经营战略的不同，部分REIT可以转向收益和风险都相对较高的权益型信托，直接进行资产运营并获得经营收入，以更好地吸引不同类型的投资者。目前当务之急还在于要尽快的推动相关法规制度的出台，寻求税收上的减免和优惠，发挥REIT本身的优势；同时敦促公募信托的合法化，使REIT得以上市，进一步推动我国房地产投资信托的发展。