Tuesday, July 29, 2008

利用房产信托玩房产



房地产投资信托(REITs)实际上是一种与股票,债券基金类似的集体投资计划,主要是将可带来相对稳定收入的房地产项目包装成基金单位信托的形式,提供给投资者购买,它最大的魅力在于低门槛高派息率,能让投资者获得相对稳定的收益。

2007年3月30日,号称“香港首个酒店房地产投资信托基金”的富豪产业信托在香港主板挂牌。早些上市的5只房地产投资信托基金喜少忧多的表现无法让投资者提起兴趣,认购远没有同期发行的味干拉面、中信1616踊跃。不过,对内地的投资者来说,房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)却是个新玩意儿。

从富豪产业信托看REITs

我们先从富豪产业信托认识一下香港的REITs吧。

富豪产业信托的资产为5间香港酒店物业,即富豪香港酒店、富豪机场酒店、富豪九龙酒店、富豪东方酒店及丽豪酒店,共3348间客房,预期今年房间数目增至3542间。富豪产业信托的收入便是出租这些酒店的租金。据独立物业估值师估值报告,这5间酒店物业估值在149亿至159亿港元,2006年入住率为81.2%,平均房租为786.9港元,每房间平均收入639港元。按照租约,2007年基本租金收入6.3亿港元,到2010年增加到7.8亿港元,另外还会有浮动租金。预计2010年以后,每年最差也能获得4亿港元的租金收入。对一般的投资者来说,是不可能有雄厚的资金实力,也不可能有机会获得这样的酒店物业。现在将这些酒店资产变成REITs后,普通投资者就可以像认购新股一样认购,或在二级市场买入,像酒店业主那样享受这些酒店的租金收益,当然也可以在交易所自由卖出。但根据契约,投资者人不能要求赎回或购回所持信托基金单位。      投资者将获得怎样的回报呢?本次富豪产业信托全球发售基金单位约8.69亿份,其中国际配售7.82亿份,香港公开发售占8693万份,每份发行价2.68港元,集资23.3亿港元。每一个投资者都将与其他投资者分享收益。富豪产业信托将在每个财务年度把100%的可供分配收入分配给基金持有人。公司招股书预测,从上市日至2007年底,可供分配收入将不少于4.2亿港元。每单位将派0.1527港元,2007年年度收益率为7.51%。按照招股书预计,2011年以后年度最坏的可能是只有4亿港元的租金收入,按发行价2.68港元计算,年收益率能在5%以上。除了向基金持有人提供稳定的分配,富豪产业信托的主要目标还有“在基金单位资产增值方面达到长远的资本增值”,实现手段包括对外收购、改善内部运营、适当融资等,投资者也将享受到资产增值的好处。

收益较稳定流动性更高

从富豪产业信托可以看出,房地产投资信托(REITs)实际上是一种与股票、债券基金类似的集体投资计划,都是投资者的资金集中起来进行投资的产品,但与股票、债券基金不同的是,REITs主要是将可带来相对稳定收入的房地产项目,如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅等,包装成基金单位信托的形式提供给投资者购买。该信托基金由专业投资机构负责投资,并由独立的受托人监察运作,投资收益扣除必要开销后的绝大部分将分配给投资者。

REITs非常明显的特征是,投资策略清晰透明,长期投资于房地产或相关、金融资产,定期向投资者刊发详细的报告书,汇报基金表现;监管严厉,必须适时进行信息披露,包括管理策略、投资组合持有的资产、租务合约、租金回报率及财务安排等都在监管和披露范围之内,并委任独立的受托人监察基金运作;收益相对稳定,法律规定必须定期派发股息,将可分配收入的大部分以股息方式支付给股东,一般都在90%以上,而且美英等国还规定,REITs所分派股息不会在基金层面被征税,只会在个人层面被征税,避免了双重征税,使投资者可以得到较高的回报。  

与直接投资地产股相比,REITs清晰的投资策略、严格的监管制度、高比例的股息分配、稳健的财务杠杆(借贷比率只可占资产总值的45%)、分散的投资组合,更能吸引一般投资者和退休基金等追求稳定收益的投资者。其与直接投资房地产相比更高的流动性,也吸引着机构投资者。   从上个世纪60年代美国出现第一只REITs发展至今,REITs已经成为海外市场一个很成熟的产品。房地产商越来越看重REITs灵活方便融资的特点,投资者也越来越喜欢这个获得相对稳定收益的投资工具,使得REITs近几年在全球资本市场得到了蓬勃的发展。   

高派息率吸引投资者

对投资者来说,收益当然是最重要的。REITs最大的魅力就是高派息率。有统计显示,在过去10年里,REITs平均年度股息率达6.96%,远高于十年期美国政府债券(5.86%)、标准普尔指数公用股(4.45%)和标准普尔500指数(1.79%)。

除了股息,由于REITs在交易所上市,所以价格也会与股票一样,有起有落,投资者可能会享受到股价上涨的好处。自1999年以来,摩根士丹利房地产投资信托指数的表现,一直跑赢标准普尔500指数,升幅高达108.5%。   

不过,REITs最主要的还是定期收取股息的投资产品,股价升幅在其次,这与投资地产股时,更重视股价升幅有所不同。      

REITs投资回报虽然不错,但并不是包赚不赔的投资工具。从前期在香港上市的5只产品来看(见表2),除了领汇基金上市以来较发行价上涨80.58%以外渌?只很长时间都处于发行价以下,阳光基金等上市首日甚至“破发”,使认购者遭受损失。   

为了提高REITs的收益率,利率掉期、承租押金、交付管理费等财务技巧常常被使用。比如,鸿富基金将17.7亿港元的定期贷款进行了5年期的利率掉期,第一年的贷款利息只有0.3%,然后每年递增,到2009年达到2.58%。这样做的最大好处是前两年的融资成本低,可分派的利润较高,直接带来较高的投资回报,以吸引投资者,但未来的几年如果收益没有很大的提高,那么回报必将下降。对此市场已做出回应——鸿富基金目前股价大大低于发行价。   

为了吸引投资者,发行人还使出承诺不断注入物业资产、放弃一部分年息、下调集资规模拉高回报率等手段。富豪产业就将去年准备募集的59亿港元削减至不到30亿港元,使收益率显著提升。所以,投资者在做出投资决定之前不但要了解影响房地产市场趋势的因素,如宏观政策、经济增长预期等,还要仔细阅读基金发行文件及定期报告。

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