暂时退出马股

前几天，以0.775的价格，将手头上145LOT的stareit全卖了，目前只持有20股的大众银行股票，同时也将会在短期内退出马股，转向新加坡股市投资，预料需等至少半年后，才会重返马股市。





在此为整个马股投资作出一些总结：


总投资额RM24，668，





在第三度的季度报告中，售股盈余（500）及股息（1271），总共是1771。





伦平资本出售是9.10，与购买价一样，没有盈亏。


ZHULIAN出售价是1.08，总共是7020，购买平均价是0.942，总共是6123，盈余897.



STAREIT出售价是0.775，总共是11，237.50，购买平均价是0.84，总共是12，175，亏损937.50。



整个投资马股的盈利是1771+897-937.50＝1730.50，以及20股的大众股票，以市值8.45来计算的话是169，总共是1899.50.

总结：
由於许多股票都过早出售，让我错过了这一次马股大涨所带来的效应，希望在投资新股是不会再做同样的错误。

从下个星期开始，我将会把焦点转向新股，主要还是新加坡的房产信托，因为彼此的ＤＹ实在太高了，太有吸引力了。

最后，还有一句话要对马股说：“I WILL BE BACK!"，期望再次投资马股的故事。

曼联小子投资日记（11）：建立正面的现金流

在整个理财的过程中，最重要的一个环节就是保持正面的现金流，即：
收入－支出＝投资基金

身边有许多的朋友，虽然希望能够收到钱，可以每个月的收入（主要还是薪金）却全部都花光，甚至还举债过活（主要是用信用卡），试想想这种情况如果持久呢？

虽然我本身也曾有一小段时间过着上述的生活，所以非常了解它所带来的各种反应，起初你肯定会感到非常兴奋，因为你能够提前享受到原本还需要多存一起钱之后才能够享受到的生活，可是当一段时间过后，你就会每几天接到银行追债的电话而感到心烦。

所幸这种生活只保持一小段时间，过后就感到不能够长久下去，否则将会让我一生都无法达到财务自主的日子，更别谈到世界各地旅游了。

所以，我开始学习理财，其中第一步就是建立正面的现金流，让我每个月都能够存下一些钱，你可以通过“增加收入，及减少支出”来实现这一个目标，过后再谈如此用这些钱来进行“钱赚钱”的事项，以追求财务自主。

我了解到，要做到这一点绝对是知易行难，我本身也是费了许多的努力及挫拆之后，才领悟这一个看起来非常简单的道理。

我必须为这一点小小的东西付出一些的努力，以实现我未来许许多多的目标。

效法富爸爸》3檔高股息 養我一輩子

研究機構職員蔡海茲從2003年開始，每年拿出30萬元存款，固定投資3檔高配息股，無論台股看漲、或看跌，一定買進，6年下來，3檔股票含配息、配股、再加股價增值，合計市值已達303萬6,000元，平均年報酬率達16%。

好的股票，可以養你一輩子，你相信嗎？

今年39歲的研究機構職員蔡海茲就辦到了！從2003年開始，他每年拿出30萬元存款，固定投資3檔高配息股，無論台股看漲、或看跌，一定買進，而且3檔股票每年配發的現金股利，也在下一年度和自己的存款一起滾入，投資相同的股票。

6年下來，他從口袋拿出來養這個現金流果樹的本金只有180萬元，但3檔股票含配息、配股、再加股價增值，合計市值已達303萬6,000元，累積報酬率168.67%，平均年報酬率達16%。假設蔡海茲把相同金額的資金，存在銀行放定存，6年下來，利息只有10萬多元，年報酬率相差14％之多。

儘管去年金融海嘯，讓台股重跌46％，但是，蔡海茲對這個用股票打造平穩現金流的果樹，非常滿意，不但抱股不賣，還打算用相同的股票再存4年，讓果樹再長大1倍。按他估算，屆時，每年光靠股票配息就可以領超過72萬元，平均每月可領6萬元，至於現在，這個現金流果樹，每月就可為他產生近3萬6,000元的股息收入。

用這套方法，最大的好處是，不必管股價波動、不怕股災，也能賺進穩定的現金流，「這等於是自己DIY退休年金，而且是活多久、領多久，還可能愈領愈多！」這位研究員出身的上班族如此說。

打破觀念，不再賺價差

改賺配息讓錢不斷流進來 蔡海滋會想出這套方法，是被羅勃特‧清崎（Robert T. Kiyosaki）的一句話啟發，他說：
「好資產，必須能為你帶來持續性的收入。」

高股息股就是這樣的好資產。 在用這方法之前，蔡海茲投資股票達10年，原本只想靠股票快速致富，每天看技術線圖、搶進殺出，總是賺小、賠大，賺兩萬元、賠10萬元。10年下來，總投入近200多萬元本金，只小賺10%左右。「花那麼多心力，卻是白忙一場，」

资料来源

打造亿万富翁的神奇公式

亿万富翁的神奇公式：只需三个条件　　

到底富人拥有什么特殊技能是那些天天省吃俭用、日日勤奋工作的上班族所欠缺的呢？富人何以能在一生中积累如此巨大的财富？答案无非是：投资理财的能力。民众理财知识的差距悬殊，是真正造成穷富差距的主要原因。理财致富只需具备三个基本条件：固定的储蓄，追求高报酬以及长期等待。

亿万富翁的神奇公式　　

假定有一位年轻人，从现在开始能够定期每年存下1.4万元，如此持续40年；但如果他将每年应存下的钱都能投资到股票或房地产，并获得每年平均20％的投资报酬率，那么40年后，他能积累多少财富？一般人所猜的金额，多落在200万元至800万元之间，顶多猜到1000万元。然而正确的答案却是：1.0281亿，一个令众人惊讶的数字。这个数据是依照财务学计算年金的公式得之，计算公式如下：1.4万(1＋20％)40＝1.0281亿。

这个神奇的公式说明，一个25岁的上班族，如果依照这种方式投资到65岁退休时，就能成为亿万富翁了。投资理财没有什么复杂的技巧，最重要的是观念，观念正确就会赢，每一个理财致富的人，只不过养成了一般人不喜欢、且无法做到的习惯而已。

钱追钱快过人追钱

有句俗语叫：“人两脚，钱四脚”，意思是钱有4只脚，钱追钱，比人追钱快多了。和信企业集团是台湾排名前5位的大集团，由和信企业集团会长辜振甫和台湾信托董事长辜濂松领军。外界总想知道这叔侄俩究竟谁比较有钱，有钱与否其实与个性有很大关系。辜振甫属于慢郎中型，而辜濂松属于急惊风型。辜振甫的长子——台湾人寿总经理辜启允非常了解他们，他说：“钱放进辜振甫的口袋就出不来了，但是放在辜濂松的口袋就会不见了。”因为辜振甫赚的钱都存到银行，而辜濂松赚到的钱都拿出来投资。而结果是：虽然两个年龄相差17岁，但是侄子辜濂松的资产却遥遥领先于其叔辜振甫。因此一生能积累多少钱，不是取决于你赚了多少钱，而是你如何理财。致富关键在如何理财，并非开源节流。

将财产作三等份打理

目前，储蓄仍是大部分人传统的理财方式。但是，钱存在银行短期是最安全，但长期却是最危险的理财方式。银行存款何错之有？其错在于利率(投资报酬率)太低，不适于作为长期投资工具。同样假设一个人每年存1.4万元；而他将这些钱全部存入银行，享受平均5％的利率，40年后他可以积累1.4万元(1＋5％)40＝169万元。与投资报酬率为20％的项目相比，两者收益竟相差70多倍。

不少理财专家建议将财产3等份，一份存银行，一份投资房地产，一份投资于较投机的工具上。我们不妨建议你的投资组合为“两大一小”，即大部分的资产以股票和房地产的形式投资，小部分的钱存在金融机构，以备日常生活所需。

最安全的投资策略

理财致富是“马拉松竞赛”而非“百米冲刺”，比的是耐力而不是爆发力。对于短期无法预测，长期具有高报酬率之投资，最安全的投资策略是：先投资，等待机会再投资。

成功理财6秘密，下个富翁就是你

假定你的财产没有巨大的增加、工作生涯中也没有什么一流的投资，但你仍将挣到一笔财产。比如说你和爱人都年方25岁，你们家的收入和普通的美国家庭一样--每年挣到最新估计的数字54910美元。如果你们二人都工作到65岁，即使你们的收入从不增加，也没有过分的生活费用，到头来，你们的收入将超过200万美元。如果你的薪水以3％的比例逐年增长，最后你的收入将超过400万美元。还说什么呢？你成了百万富翁。

秘密1 选定生活方式

马克记得50年前的一段经历。当时，他和奶奶到了一片海滩。他迫不及待地扑进大海，奶奶则一点一点地向水中迈进。她撩起水，先撩向胳臂，又撩向身体的其他部位。奶奶在适应水温的变化。马克瞬间就做成的事情，奶奶却似乎用了整整一生。　　故事包含了许多内容。你可以把它理解为给自己的未来增加保险系数。下水之前，你先要清楚自己会遇到什么，以便在事情来临时胸有成竹，而且有逃脱的方法。做出改变生活的积极决定之前，你需要理清事情的轻重缓急、权衡选择的利弊。

秘密2 保证家庭第一

1984年，参议员保罗。桑切斯被诊断出患了淋巴癌。为了和家人在一起的时间更长一些，他放弃了名望甚高的工作。正像一位睿智的朋友所说，“没有人希望临终前在办公室度过更多的时光”。你可以挣得生活所需，解决财务上的问题--甚至富裕繁荣--但并不一定就要你去扮演工作狂：没有时间去玩玩游戏、修缮篱笆，或者停下脚步嗅一下玫瑰的芳香。　　总之，无论是传统家庭还是现代家庭，家庭的意义都跳不开同样的意义：一家人相聚相守，让生命繁衍下去。

秘密3 养成创业习性

想获得成功，你就要养成创业的习性：多才多艺、灵活自如、善于推销自己、精于个人理财、排定事情的优先顺序，而且时刻准备着弃职而去。今天的员工需要有跳槽的心理准备。平均来说，跳槽常常是4到8年一次。

将你的创业念头付诸实施前，先经营一两项小产业，对你来说，是一种很好的历练。它对你的起步、经营、经验积累都有很大帮助。我们把它看作你手中的“王牌”.你可能因为喜欢手中的“王牌”而辞掉工作，也可能为工作的转换做好各种准备。

秘密4 节省每一分钱

也许你不相信，节省小钱是值得的。小钱虽小，增加的速度却很快。假如每天你都成二倍地往储蓄罐里丢硬币(第二天，两个；第三天，四个，八个；一直持续下去)，到月底，你的储蓄罐将昂贵无比，因为，里面已经是500万美元--5亿分的硬币。随手节省几分的硬币，能给你带来多么巨大的财富。

如果我们充分运用积攒的每一分钱--我们照样可以满足生活的基本需要，和心中广博的欲望。　　

秘密5 投资你的债务

有一则故事到处流传：当声名浪藉的威利被问到为什么要抢劫银行时，他回答道："因为这里有钱。"威利可能是个恶棍，但不是个笨蛋。他选对了目标。不过如能够到银行里投资，而不是到这里抢劫，事情当然会好些。

负债相当于财务上的俄罗斯轮盘赌--枪膛里上满了子弹！你永远不知道，哪一天失业、医疗危机、离婚，甚至漏雨的屋顶，就会引发你的财务危机。所以，让债务降到最低是最明智的做法--还有另外一个理由：你可以为自己省下一大笔财富。

秘密6 规划理财前景

假定你的财产没有巨大的增加、工作生涯中也没有什么一流的投资，但你仍将挣到一笔财产。比如说你和爱人都年方25岁，你们家的收入和普通的美国家庭一样--每年挣到最新估计的数字54910美元。如果你们二人都工作到65岁，即使你们的收入从不增加，也没有过分的生活费用，到头来，你们的收入将超过200万美元。如果你的薪水以3％的比例逐年增长，最后你的收入将超过400万美元。还说什么呢？你成了百万富翁。

那么，你如何利用这些钱呢？听任它点点流失，还是善加利用？最好的理财设计师，是你自己。

资料来源

新加坡ＲＥＩＴ的ＤＹ真的很强一下

这几天一直都在研究新加坡的房产信托，发现其房产真的很国际化，同时ＤＹ也真的很高一下，不信看看下面几个新加坡房产信托的ＤＹ。

saizen reit :27%
suntec reit :19.8%
ascott reit :18.9&
cdl htrust :19.1%
cambridge :16.7%
starhill gbl :15.7%
maple tree :16.5%

相比之下，大马的房产信托的ＤＹ就低得多，大马房产信托的ＤＹ大都没有超过10巴仙，预料在很短的时间内，就会把大马投资转向新加坡投资。

NTA, EPS, PE, ROE

以下资料是从Cari论坛看到的。觉得对新手有用。所以把它拿过来存进我的部落格里。

对我来说一个公司的NTA, EPS, PE, ROE都是让我很难懂的东西。所以那么久以来我的投资都不曾研究过这些。也许未来对我有很大帮助。

再来我也正在学习基本分析（还没开始。哈哈。。）

以下全部是从Cari论坛来的：

什么是NTA？？

一家公司成立时的资本是一百万零吉, 分成一百万股 ，所以每股的NTA 就是rm1.00，第一年它就净赚了二十万 零吉。因此在呈报第一年的业绩时它的股东基金就是一百二十万零吉，因为它的股本还是一样的一百万股 ，所以它的每股净资产NTA 就是rm1.2。 (120 / 100 = 1.20)
若第二年亏损四十万零吉，因此在呈报第二年的业绩时它的股东基金就是八十万零吉，因为它的股本还 是一样的一百万股，那么它的每股净资产NTA就是rm0.80。
（80/100=0.80）

NTA 就 是NET TANGIBLE ASSET 也就是净有形资产，所以它是不包括无形资产的。无形资产就是INTANGIBLE ASSET 。

公司的无形资产主要是商誉(Goodwill) ，执照(license) 和收购溢价(Premium on acquisition) 。

什么是EPS？？

一家公司的股本若然是一百万，而它一年的盈利是二十万。净盈利就是after tax profit ， 所以它的每股净利EARNING PER SHARE (EPS) 就 是0.20。

EPS = EARNING / NO. OF SHARES EPS = 20/ 100 EPS ＝ 0.20

什么是PE？？

PE 就是PRICE EARNING RATIO ，中文译为本益比。
PE 的算法简单，我们只需要把一只股票的股价除以它的每股净利就可得到它的本益比PE 。 (PE ＝ PRICE / EARNING PER SHARE)
PE 的算法就是： PE = PRICE / EPS PE = 1.00 / 0.20PE = 5所以它的本益比PE就是5

PE是随着股价而变动的，股价上升PE 就会随着上升，股价下跌PE 就会随着下跌。 假设股价上升到rm2.00，它的PE就是：2.00 / 0.20=10 假设股价下跌到rm0.50，它的PE就是：0.80 / 0.20= 4 如果我们想买股,PE是越低越好。PE低就代表股价便宜。
如果我们想卖股,PE是越高越好。PE高就代表股价昂贵。

是ROE？？

一家公司的 EPS 是0.20 ，NTA 是1.00。 所以它的ROE就是0.20。

ROE = EPS / NTA = 0.20 / 1.00 = 0.20ROE是衡量股票的最好方法。 在2009年AAA 的 每 rm1.00 的 NTA 可 以 赚 取rm0.20 或 20 % 。

资料来源：

新加坡房地产投资信托基金

新加坡自2002年推出第一只房地产投资信托基金（REITs）以来，REITs作为一种重要的金融创新工具、便捷的融资渠道及新兴的投资品种，已逐步得到政府、房地产企业和广大投资者的广泛认同与支持。本文拟在了解新加坡REITs市场的基础上，对其发展迅速的成因进行一些探讨，并着重分析新加坡REITs成功运作的策略与经验，为中国将来发展REITs在经营管理方面提供一些参考。

一、新加坡房地产投资信托基金（S-REITs）的发展
（一）S-REITs发展过程

1998年7月，为了给广大投资者增加市场投资品种和促进房地产市场的发展，新加坡证券交易所审核委员会提出设立上市财产信托（listed property trusts），即新加坡房地产投资信托基金（S-REITs）。新加坡金融管理局（MAS）采纳了该建议，并于1999年5月颁布了《财产信托指引》，并在2000年11月进行了更新。2002年7月,新加坡推出了第一只REITs，自此，S-REITs踏上了迅速发展的旅程。

（二）S-REITs市场现状

截至到2005年9月份，新加坡股票交易市场共有6只REITs，分别是嘉茂信托（CapitaMall Trust，CMT）、腾飞信托（Ascendas REITs, A-REITs)、置富信托（Fortune REITs，F-REITs）、嘉康信托（CapitaCommercial Trust，CCT)，新达信托（Suntec REITs）和2005年7月28日上市的枫树信托（Mapletree Logistic Trust）。其中，CMT是亚洲最大的房地产上市公司之一嘉德置地在新加坡证券交易所推出了第一只REITs，CMT主要由购物商场和专业的IT零售中心等物业组成。2003年8月，中国香港特区的长江实业在新加坡公开发行置富REITs，该REITs是亚洲第一只进行跨国投资的REITs，所募集的资金全部被用来购买香港的5家购物商场。而2005年7月份上市的枫树信托的投资地域放大到亚太包括中国大陆在内的所有地区。

表1为截止至2005年9月3日收盘时，新加坡所有REITs的基本信息。从表1可知，新加坡的REITs运作都相当的成功，6只S-REITs的股价均有不同程度的大幅增长，嘉茂和腾飞更是超过150％。S-REIT的总市值已达100亿新币，三年来年均增长140％。

二、推动S-REITs迅速发展的原因
S-REITs能够迅速发展，主要是因为市场参与主体各方都发挥了其积极的作用，在政府、房地产企业及广大投资者多方共同努力的作用下，S-REITs才得以茁壮成长。

（一）政府提供政策支持
在任何国家和地区，REITs的健康发展，都离不开政府的政策支持。为了成为亚洲REITs中心，新加坡金融管理局积极征集很多提案，不断完善市场规则，提高市场效率，因此为S-REITs 创造了许多有利的成长环境。近三年来，在发展REITs市场的过程中，新加坡政府对规则、税务处理等方面都做了相关的调整，包括REITs的税收透明制度规定，不在REITs的层面征税，即派发股息给REITs单位持有人的时候不征收所得税，避免了像普通股票的重复征税；允许公积金投资REITs；个人投资者，不论是国内还是国外，其持有REITs获取的分红是不用纳税的；还有2005年出台的规定，外国公司在新加坡投资REITs只用缴纳18%的所得税、REITs买卖房地产免征3％的印花税,等等。

（二）房地产企业积极主导
许多房地产企业，尤其是长期持有经营大量成熟物业的企业，需要花费巨额的资金去保有房地产物业资产，而房地产资产本身的流动性很差，这给企业带来沉重的资金压力。REITs产品的诞生给这些企业打开了融资大门，真正实现了不动产资产的流通，为企业谋求更大发展提供坚实的资金支持。他们积极主动地把所持有的优质物业打包成一个资产包，或直接变成REITs上市，或把物业资产卖给REITs，两种方式都让他们实现了其变现或者融资的目的。因此，对这些持有现有物业的企业来说，他们非常的欢迎和支持REITs，并积极主动地促进REITs的发展。

（三）投资者热情参与
投资者对于REITs的投资热情用火爆来形容一点不为过。每只S-REITs的上市，都会掀起超额认购的活跃场面，如2004年李嘉诚发起的新达信托超额成交10.6倍，2005年7月份刚上市的枫树信托更是超额认购43.9倍。

投资者对REITs的热情追捧，主要是受REITs投资具有的优势所吸引的。首先，现在全球的固定存款利率都是比较低的，相对而言，REITs的投资回报率就高了很多。2004年十年期的新加坡政府债券回报率仅为2.58％，而REITs的股息回报率均超过了4％的水平（见表1）；

第二，REITs背后有大型优质的能够产生稳定现金流的成熟物业作为支撑，其投资风险相对较小；

第三，REITs市值还有相当的增长空间，其上市的价格和资产的价格都会有所增长。REITs本身的优势吸引了大量的投资者的参与，投资者的热情参与，又为REITs的进一步发展提供了市场需求，两者相互作用，相互促进。

三、S-REITs成功运作管理策略
新加坡的REITs 市场起步不久，但在短短的时间内已取得不俗的成绩，并已积累了日益成熟的运作管理经验。通过对比研究，S-REITs主要通过积极的收购扩张、有效的资产管理和谨慎的资本与风险管理三大策略来保证REITs基金的稳定收益及资产增值。

（一）积极的收购扩张策略
收购扩张策略是指通过积极的寻求和收购符合REITs的投资战略及其资产要求的有增值潜力的优质物业，扩大其REITs的总资产规模，以提高总收入来源。这种收购扩张的目的在于通过收益增长、未来潜在的收入和资本增值来提高REITs股份持有者的回报，并且促进REITs资产的多样化与分散化，以及提高REITs资产的质量。

在评估潜在的收购机会时，REITs基金管理者通常会考察以下收购评估的标准:1.新的收购对分配的影响——经营者想要收购的物业的收入回报一般须超出估测的投资组合平均资本成本，因此预计要做到维持或提高每单位的投资组合分配，以及提供与前期收购投资组合一致的未来长期的发展前景。2.租约期限优化配置－－对于拟收购的物业，REITs管理者会根据该物业的租约期限是否有利于REITs所有资产的租约到期的多样化，即尽量避免所有物业的租期集中到期，以防无法同时找到足够的租户。另外，在确定收购价格时，必须考虑所收购物业的任何租约期满至再出租之间空置时的成本。同时，已有租约的时间长短与其租金的高低也会影响未来物业的收益，假如租赁期限较短，租约上约定的租金价格若低于市场价格时则有提高租金的机会，会增加租金收入；而若合同租金价格高于市场水平则存在租约到期后租金收入的减少。3.租户质量考察——包括考察租户信用质量和租户结构质量两个方面。租户信用质量考察是指REITs管理者须核实租户的信用情况，必要时应向相关部门或机构进行咨询（特别是工业资产等单独租赁情况）；租户结构质量的考察包括租户的品牌形象、租户行业类别的配比、租赁面积的组合等。租户良好的品牌形象会提升物业的市场口碑，带来无形的价值；租户行业类别的搭配必须从产业发展角度考虑，避免由于某些行业的衰败而产生该行业租户出现的违约或无法缴租的风险；4.增值机会分析——REITs必须对拟收购的物业进行其增值机会分析与评估，主要从能否通过提高出租率、有效资产管理等方式使物业增值。

采取此策略的S-REITs 主要包括嘉茂信托和腾飞信托。以腾飞为例，A-REITs上市时只有8处物业，在短短的两年多时间内，大肆收购了35个物业资产。从2002年10月上市至今， A-REITs的资产总额已翻了三倍，从2002年的9亿新元到现在的28亿多新元。A-REITs的股价也随着增长，从上市时的每股0.88新元攀升到2005年9月3日的每股2.29新元的历史高点，增幅达160%，有效的展现了积极收购扩张策略的可行性与效果。

(二)有效的资产管理策略
有效的资产管理策略目的在于通过采取专业有效的资产管理措施来提高物业资产组合的投资回报率，这些措施包括:1.改善物业资产质量——通过对物业的翻新和改良可以提高资产的质量和吸引力，从而提高租金水平，增加资产的收益回报。资产的改善除了翻新，还包括空间布局的重新组合，以增加可出租的净面积，在保证物业档次的前提下最大化利用可使用面积;2.最小化成本支出——REITs管理者必须在不降低服务水平的前提下，尽可能地压缩运营支出成本，包括清洁、保安、电力及维护等方面。同时，REITs管理者还可以通过扩大资产的规模以达到规模经济效应及摊薄固定成本的目的;3.有效的租户管理——包括吸引新的租户，及时了解和跟踪现有租户是否有扩租需要，以及所有租户的综合管理。REITs管理者可以通过对积极的市场营销推广物业，提升物业的知名度，吸引新的租赁机会，以及在现有租期终止前与租户协商争取续租等方式来提高出租率。对于零售物业，REITs管理者甚至可以考虑调整租户结构和布局以实现商场更具有符合市场的整体性和系统性要求。必要时可以更换一些经营不佳的或影响商场整体商业定位的租户，吸引更适合商场市场定位的优质租户。

嘉茂信托是应用有效资产管理策略获得巨大成功的典范，从而实现其市值的大幅提高。通常CMT 在买下了新的商场时，会给其商场进行一定程度的翻新，或重新装修，提升商场的吸引力，增加人流量，从而提高租户的收入，让租户有能力承担更高的租金。同时，通过商场空间的重新组合与布局提高可零售面积，从而提高总租金收入。如CMT把Tampines Mall三楼的公共走廊的一部分在商场的翻新工程中，转换成可零售空间。这零售空间现在成为了一个美容美发的主题区。空间结构的调整为商场的月租金收入提升了59%。另外，对商场的重新进行目标市场定位，合理调整租户结构类型也有助于提高商场的吸引力。如CMT把Funan IT Mall 改称为Funan Digital Life Mall来凸现商场新的市场定位，并进行租户的重新整合，包括把以前经营较差的租户换掉，从而使该商场的人流量提升了165%。

（三）谨慎的资本与风险管理策略
资本和风险管理策略主要包括两个方面，一是允许S-REITs有一个合理的负债比例，以满足为保证分散化组合投资及未来收购的融资需求；二是为最优化REITs股份持有者的风险溢价，可采用合适的利率和货币对冲策略。具体的措施包括:1.通过谨慎的杠杆作用，保持一份稳健的资产负债表;2.资产规模扩大的同时，必须确保各种金融机构、资本市场等多元化融资渠道的畅通;3.尽量减低债务资金成本;4.通过包括积极运用利率掉期合约等适当的对冲策略，规避潜在的利率风险。 对于新加坡境外的地区进行房地产资产的收购与管理，S-REITs需要承受除了境外市场的宏观经济波动的风险外，还要规避货币风险。通常S-REITs会采取以下的货币风险管理策略：1.借入外币负债，境外投资收入采取外币计价，对冲因汇率波动带来的汇率风险；2.采用交叉货币掉期机制对境外的资产或负债进行管理，同时降低境外投资的汇率和利率风险。


(作者单位：同济大学经济与管理学院 新加坡国立大学房地产经济系)

开始留意新加坡的ＲＥＩＴ

昨天才留意到，原来新加坡多个ＲＥＩＴ所派发的收入分配是我国的双倍，其中置富產業信託(Fortune REIT）的ＤＹ更达到20巴仙，而STARHILL GBL也达到15巴仙左右，看来也时候才投资转到新加坡ＲＥＩＴ的时候了。

操盘手的访谈:揭露坐庄背后的秘密和骗散户的方法

问：做一只股票，你们所动用的资金会达到多少？
答：我们所动用的资金有几个亿、大都在几十个亿、有时侯还会更多。

问：你们一般操作周期是多长？
答：现在的股票操作难度越来越大，不向以前，半年就可以成功的运做一只股票，现在的运做周期越来越长，现在的散户整体水平比以前提高了很多，这也是我们操作难度加大的原因。说道这里，他摇了摇头说现在的散户不好骗啊。。。。

问：你们如果要操纵某上市公司公司的股票和他们联络吗？
答：绝对会联络，基本上可以说是连手操作，为了表示诚意，第一笔资金大都是各拿出5000万资金投入到二级市场，然后我们操作，我们只要求他们在某个时间段放出利多或利空的消息就行了，说道这里，他笑了笑，其实目的都是蒙散户的。

问：你们还有发布其他消息的途径吗？
答：当然有，这个很重要，看到电视上那些股评吗？其实他们背后都有老总，让他们说什么，就说什么，你们也不想一想，我们的运做周期都很长，从建仓开始，一年半能运做一只股票就很不错了，他们只是帮助调控股价，减少我们的运作成本而已，特别是出货，离开他们还真的不行。

问：有时侯，股评说的也挺准，是不是他们不是你们的人吧？
答：那要看我们的控盘程度，也要看在这几天股价的上涨幅度，如果一说就准的人，股价涨幅在8%---12%左右，那肯定是我们的人，因为我们操盘手和股评虽然都是为老总服务的，但是我们都有严格的纪律，不该问的事情绝对不问，其实，也不需要问，只是心照不宣而已，但在股评说出来以前，老总的指令总定是锁定仓位，有时侯在关键的点位指令还让我们对倒拉几笔，只要我们不抛股票，在这几天散户的资金就把它推上去了，然后出上一部分，没有我们，散户是推不了多高的，下来再买，降低成本。

问：你们有多少个操盘手？
答：这个我说不出来，反正很多，老总的帐户也不止一个，我只负责我这一块，也就是说，运做一只股票，老总到底有多少持仓量，和持仓成本，我们也不是很清楚。特别是大的行动，手机等通讯工具全部停用，简直就等于把自己卖给他了。不过也可以理解，消息的走露，对他来说，就等于灭顶之灾。

问：要是你们看中的一只股票，并建了仓，又有另一个机构也看中了，和你争筹怎么办？
答：我们会在盘面上发出暗语，一般只要是主力，他们的操盘手都看得懂，比如挂出1414或1114的单子来，如果对方不理会，我们会采取砸盘，那要看对方的实力，如果对方的实力很强，就会不断接盘，只要我们感到超过我们的实力，不放弃也不行，不然会损失很残重。

问：难道就没有散户能看懂你们的操盘手法吗？
答：当然有，不过，大部分在建仓初期，只能看出我们操盘的一部分，不过震荡几下，他们就看不懂了，真正能在洗盘末期介入的散户，我们都能算出来，因为除了我们的仓位，其他的都是他的，很少很少。

问：在洗盘末期，介入的散户对你们有影响吗？
答：没有，不但对我们没有坏处，而且还有好处，我们本身在洗盘，大部分筹码在我们手里，在某一突破的位置洗出来的散户，被这一部分散户的筹码又被另一部分散户接去了，无疑提高了散户的成本，这部分散户，既然能看懂，所以也不会马上出来，帮助了我们锁仓，其实我们也赚不了这部分散户的钱，只是在更高的位置赚另一部分散户的钱。

所以，一个主力运做一只股票是强大的资金+联合上市公司=对付我们散户的武器，但是强大的东西，不可能没有弱点。。。。。。。。

想要战胜他无疑就是把自己当成一个局外人，在这个战场上，想想看，散户在干什么，主力在干什么，主力筹码分布的位置，大盘的位置，主力布好了局，最可能发动的冲锋是在什么时间段，你应当在什么位置介入，最大的止损应当在哪一个价位。

其次，就是永远不要轻信别人的消息，但要分析消息的真正目的，你的资金就好比你的兵力，他布他的局，看好后，你布你的局，采用游击战法，打的赢就打，打不赢就跑的原则，保存自己的实力。 一次都没有输过的将军是没有的，没有伤亡的战役是不可能的，但把伤亡降低到最小的程度是一个优秀指挥员必备的条件，明知到不行了，还存在侥幸心理，让自己的兵死扛着，直到全军覆没，这是一种犯罪和不负责任，不要和主力拼到底，要学会让你的兵力（资金）充分的休息，只有这样，我们散户才有可能胜利。

资料来源

好好回答这29题的理财问题，你会受益良多

這是來自dollardex的問卷，你好好回答，必能从中受惠。


1:你已经你本身的财务目标了吗：包括所需要的数额及电影票，例如在60岁退休时，每拥有拥有三千令吉。

答：


2.你已经决定如何进行投资活动吗，你可承受多大的投资风险，以及你预期的回酬？

答：


3.你的投资组合是否多样化？

答：


4.你期望的平均投资回报是多少，以达到你的目标。
答：


5.提出你的定期或计划投资的贡献每月/季度/年。
答：



6.你从你每月的收入如薪水中投资拿出多少巴仙来进行投资计划？
答：



7：你是守拥有“防守”型健康保险计划？

答：




8。你的家属如配偶/子女是否有参与你的财务计划？
答：


9.你是否拥有任何形式的危重疾病保险？
答：


10.你是否拥有危重病保险计划，并持续至你65岁为止？


11你是否经常运动和均衡饮食？
答：


12.你有没有在过去一年内审查过您的寿险需求？
答：


13.你目前所拥有的寿险保单，是否足以让你的家属（如配偶，子女或父母）在你死亡的情况下提供一个安全，舒适的生活方式？

答：


14.你的费用计算是否包括你孩子未来的教育需求？

答：


15：你现有投资或保险计划，是否足够满足他们的教育费用？
答：



16：你是否拥有足够的长期护理/残疾政策。

答：


17.

(i)估算您的资产（现金，消化不良，储蓄，基金，房子，汽车，基金，股票等） 。答：
答：

(ii)估算您的未偿还贷款（汽车贷款，住房抵押贷款，装修贷款，助学贷款，信用卡债务，个人所得税的责任，俱乐部的会员贷款，保证金融资等） 。

答：


18.

(i)估计您的每月实得工资，包括合作伙伴关系。

答：

(ii)估计你您的每月债务支出（汽车贷款，住房抵押贷款，装修贷款，助学贷款，信用卡债务，个人所得税的责任，俱乐部的会员贷款，保证金融资等） ，包括贷款资金来自公积金。
答：



19.你是否拥有信用卡债务，或已还清全额？

答：


20.你在过去一年内是否有考虑再融资的房屋贷款？
答：


21.你在进行贷款活动时，如汽车时是否有考虑你的能力，如汽车？

答：


22.您是否有保护或其他抵押贷款保险计划，以支付您的房屋贷款？

答：


23.您从你每月工资/收入中拨出多少的紧急基金？
答：


24.你如何存现你的资金？
答：


25.你是否拥有意外保险，无论是自己或通过你的雇主？

答：


26.你是否有参与任何乐龄健保计划？

答：


27：你是否有立遗囑？

答：


28.你了解你的公积金计划吗，包括最低付款计划，例如，会发生意外情况下的计划，是你55岁还是62岁时 ？

答：





这是在一位朋友的部落格上看到，将原本的英文翻译成华文后放在这一个部落格里。

曼联小子投资日记（11）：吃苦的最终目的

“今日我们为金钱服务，他日金钱为我们服务。”

“不怕吃苦，只吃半辈子的苦；怕吃苦，要吃一辈子的苦。”



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上述两个句子是我在两个好友的部落格上看到的“名言”，只要往深一层去想，就可以看到当中的关系。

从身边朋友的观察可初步了解，现代的年轻人一般上都不喜欢吃苦，就算要成为有钱人也都会选择快速至富的方式。一般理财需要30年的努力才能够成为百万富翁的话，对身边的朋友通常都不会有多大的吸引力。

如果以这两句话深层的联想在一些的话，那不就代表着只要今日肯花一些时间及精神来学习各项理财知识及技能的话，他日必定可以达到财务自主。

也因为这一个信念，我每天都会对自己的投资方式作出检讨及学习，同时也希望本身的投资组合能够不断的取得成长。

我甚至还拟下两年短期计划及五年中期计划，希望能够依计划进行来达到财务自主。

我知道有计划不一定会成功，不过我还是已经踏出了第一步，希望能够一步一步的走下去，最终达到财务自主。

有一个分析是很有趣的：在退休的日子里，只有5巴仙的人能够达到财务自主，其他退休人士一般上都不会过着自己想过的生活。

所以我愿意以半輩子的努力，来达到一辈子的财务自主之路。

ZHULIAN也卖了

今天以1.08的价格，将手头了６５LOT的ZHULIAN全都卖了。

目前手头上只有现金和STAREIT的股票。

曼联小子投资日记（11）：如果实现两个目标

要实现两年短期目标，我靠的是股市；
要实现五年中期目标，我靠的是房地产。

要实现我所有的理财目标，我靠的是本身的努力，
还有市场上的书本及网络世界，

希望我能够如期的完成每一个目标，
让我踏上财务自主之路。

曼联小子投资日记（十）：财务自主是需要牺牲的

要财务自主发，却在大学毕业即购买豪华新车；出入最贵的餐馆；策划欧洲之旅。。。等等。



每个人都想要达到财务自主，甚至是成为有钱人，却从来都没有采取任何的行动，可能只会等钱从天跌下来给他们吧。



对我来说，要达到财务自主，是需要作出一些牺牲的，其中最重要的就是每个月都要固定的存一些钱。这一点听起来很容易，做起来却是相当固难的，因为你我的四周围都有太多太多花钱的吸引力。

每个人的收入都是有限的，要用有限的收入来达到无限的欲望肯本就是不可能的，因此只有好好的运用子弹才能够达到最大的效果。其中，要踏出的第一步，也就是最重要的一步就是每月都要“付钱给自己”，不论是收入的10巴仙或100令吉，最重要的就是一有钱就把这些钱收在你的投资基金内。

除了“付钱给自己”外，大家还必须做出另外一个牺牲，即肯花时间来做功课。

不论你选择把资金放在那里，就算是把资金投资在信托基金内，你都要花一些时间来做功课。我本身是选择在把资金投资在大马股市里，所以每天都会花一起时间来做功课，加强本身的知识。

身边却有一些朋友，不只不愿意做功课，还只会对我说，“你买什么股，我跟着你买就对了？”，结果，我当然没有告诉他我的投资，不是因为我自私，而是希望这一位朋友能够认识自己的投资，否则一旦投资失手就会就只会怨天而已。

我其中还是相信，要达到财务自主，必须要先做出一些牺牲，其中包括“固定存钱给自己”，以及牺牲时间做功课就是投资路上的一部份。

有时间我会想，为什么人们会不惜大量时间筹划一周长的假日，却不愿意抽一点时间思考一下自己20年的退休生活如何过？ 难道假日还会重要过廿年后的退休生活？这是一个值得深思的问题。

曼联小子投资日记（九）：我的五年中期计划

之前曾谈起两年计划，在进行这一个计划的时刻，我已经开始策划五年中期计划，十年中长期计划，以及退休计划。

两年短期计划注重的是建立财务上的防守型计划，避免往后的日子里面对“钱不够用”的问题，所需要的数目并不算大，但也不少。

五年中期计划注重的是进一步的扩大本身的现金流，为本身建立更多的被动收入及投资收益。

除了股市之外，五年中期计划里也包括购买房地产，尤其是能够带来优质租户及强大现金流的商店组合可能会被例入其中。

在购买股票方面，五年中期计划所选择的股票不再只限于高息股，还会购买一些拥有良好发展潜能及股票，目前会开始在这一方面作出一些研究及尝试，希望届时能够取得成功。

五年计划的最终目标是希望能够拥有每月四千的被动收入，或至少四十万的资产。

虽然这是一个不简单的任务，不过我会尽最大的努力来完成。

目前还是必须先完成两年短期计划后，休息一段时间才会继续进行五年中期计划，一切都只在于初步策划阶段，希望我能够朝着这一个目标继续前进。

再次出售LPI

昨天以9.10的价格出售7lot在之前以同样价格所购买的伦平资本ＬＰＩ。

原因：现在觉得之前的购买价太高，所以暂时先出售，资金短期内可能会先购买ZHULIAN或在LPI下跌时再买回。

目前的持股只有STAREIT及ZHULIAN两只股而已。

HAI-O与ZHULIAN的比较

这是二只以直销为主的华裔上市公司，在我国是以大多数的马来友族为顾客。我们现来从各方面比较一下他们的实力。

首先，先了解海鸥集团以传统中药产品为主，而速远机构以金饰为主。双方皆同时佣有各种常见家用、保健直销产品。

接着看看股票数据，HAIO (par RM1.00) 84,164,342股。HAIO陈凯希家族直接间接占25%股份。Zhulian 则为 345,000,000股 (par RM0.50)，Zhulian Teoh Beng Seng直接间接占64%股份。

(1) 管理层能力

相等陈凯希(Haio)，现年72岁，但年事巳高，尚未见有接班人。Teoh Beng Seng (Zhulian) , 现年51岁，至少可领导多20年。在年龄方面，Zhulian是占优势，而陈凯希则是华社所熟悉，Teoh Beng Seng是何许人？

(2) 管理层薪酬

HAIO: RM3.33million

Zhulian: RM5million
HAIO: 2008 RM3.33/RM49million=6.8%

Zhulian: 2008 RM5/RM74million =6.8%

单单看数字Zhulian的薪酬像超高，但用净利润Net Profit比较，原来是半斤八两。薪酬应以能为公司带来多少利润来衡量。

(3) 上市时间

HAIO 1996年　第二板挂牌，2007年 提升到主板。

Zhulian 2007年 刚上市主板。论年份HAIO 有比较多资料业绩为参考。

(4) 业务分遍

HAIO大马和印尼。

Zhulian大马、印尼、泰国和新加坡。

(5) 股本回报率

ROE: EPS/NTA

HAIO　2008: 0.6041/1.76 = 34

　　　2007: 0.2707/1.57 =17

　　　2006: 0.1639/1.37=12

Zhulian　2008: 0.2165/0.8101=27

　　　　　2007: 0.1805/0.7237=25

显然的不分上下，但都符合15的要求。

(6) 股息生息率>定期存款Dividend Yield

HAIO (规定股息为不少於 EPS 的50%)

2007: RM0.18

2008: RM0.40/RM3.20=12.5%

Zhulian (规定股息为不少於 EPS 的60%)

2007: RM0.1505

2008: RM0.11/0.96 = 11%

HAIO过去五年都有尊守规定股息为不少於 EPS 的50% 的承诺。

Zhulian 第二年便设尊守承诺，EPS=0.21 * 0.60 = 0.125 应发股息，只发了 RM0.11。(账目还未审核)

(7) 现金流，两间公司都有充裕的现金。

(8) DE 负债比率 Debt Ratio DE

HAIO: 2008 RM58,037,987/146,072,333 =0.40

Zhulia: 2008 RM60,712,000/279,576,000 = 0.22

两间公司皆有足够的现金还全部的负债，而比率少於0.60是可以接受。

(9) 利益率Profitability Ratio

HAIO (‘000)2007 RM22,113/RM189,346 =12%

2008 RM49,118/RM373,822=13%

Zhulian (‘000)2007 RM58,927/220,546=27%

2008 RM74,690/303,577=25%

Zhulian 基於自已设广生产，其利益率更胜HAIO。若以直销的龙头老大AMWAY 做标准，AMWAY 这二年平均利益率为13%，转句话说Zhulian是比平均高。

(10) 社会公益

HAIO 积极社会公益计有捐助孤儿院、四川地震、缅甸中南部自然灾害、大马作家学会等。Zhulian教 育 信 托 基 金。我没有Zhulian社会公益，因其年报，网站没述叙。

结论：HAIO於2008年无论在现金、利润都倍增，主要来源自直销。其直销经历比Zhulian的30年经历浅。但Zhulian上市年数浅，我们对其管理层很陌生，第二年便没尊守规定股息为不少於 EPS 的60%的承诺，其网站即没有投者联络，investor relations，但有电邮询问，让我去封电邮问下因由。

HAIO 2009年度财政年过去二季已获得EPS=RM0.30 Dividend=RM0.10，(2008 EPS=RM0.60 Dividend=RM0.40) 故巳有 RM0.05股未发(规定股息为不少於 EPS 的50%)，所以2009年度应不会差得那里去。Zhulian 刚完成第四季，新财政年尚未完成一季，故还是未知数。
接班人是本国华裔商业的隐忧，许多七十高龄的管理层，似乎没有明显的接班人。

因此 Zhulian 可说前途明亮，还有很多年来发挥。HAIO 则应积极寻求接班人，以安定投资者的信心。
那到底那一只股比较出色？真的各有所长，两间同样有自己特色的公司。

出自：投资的路上